2015造價(jià)工程師《理論與法規(guī)》專家講解（8）

　　[例3.4.6]

　　[例3.4.7]某企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，收入總額為1000萬元，扣除項(xiàng)目金額為250萬元，試計(jì)算此次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　解：應(yīng)納土地增值稅可按以下步驟進(jìn)行：

　?。?）計(jì)算增值額：

　　1000－250＝750（萬元）

　　（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的50%，100%，200%比值：

　　本題扣除項(xiàng)目金額的50%為125，扣除項(xiàng)目金額的100%為250，扣除項(xiàng)目金額的200%為500

　　（3）將增值額按照0～扣除項(xiàng)目金額的50%，扣除項(xiàng)目金額的50%～100%，扣除項(xiàng)目金額的100%～200%，超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，分成四段，從前到后每段的稅率分別為30%，40%，50%，60%

　　（4）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額；

　　125×30%＋125×40%＋250×50%＋250×60%＝362.5（萬元）

　　本例中增值額占扣除項(xiàng)目比例為200%以上，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為0.35，采用速算扣除法可計(jì)算如下：

　　應(yīng)納稅額＝750×60%－250×0.35

　?。?50－87.5

　　＝362.5（萬元）

　　5. 稅收優(yōu)惠

　?。?）納稅人建造普通住宅出售時(shí)，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，就其全部增值額計(jì)稅。

　?。?）對個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅；滿3年未滿5年的，減半征收；未滿3年的，不實(shí)行優(yōu)惠。

　?。?）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　?。?）1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，無論房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

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　　1. 納稅人

　　契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機(jī)關(guān)，軍事單位和社會團(tuán)體。個(gè)人包括中國公民和外籍人員。

　　2. 納稅對象

　　契稅的納稅對象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。

　　3. 計(jì)稅依據(jù)和稅率

　　契稅的計(jì)稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價(jià)格。

　　契稅實(shí)行3%～5%的幅度稅率。

　　4. 應(yīng)納稅額

　　契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

　　契稅應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率

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