國有土地使用權(quán)出讓

　　本節(jié)內(nèi)容屬于招標(biāo)師法律法規(guī)中的知識點。

　　國有土地使用權(quán)，是指公民或法人依法對國有土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制，國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

　　國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則加強土地使用權(quán)的管理，而土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者是有區(qū)別的。按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的定義，土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。兩者的區(qū)別是從國家手中得到土地使用權(quán)的為土地使用權(quán)出讓，從其他企業(yè)或單位手中獲得土地使用權(quán)的為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓可以通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等方式進行。為規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，相關(guān)部門制定了一系列法規(guī)及規(guī)定，如國土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》及《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》明確了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的組織實施程序，包括擬訂計劃、編制出讓文件、發(fā)布公告的方式和內(nèi)容、標(biāo)底和低價的確定、投標(biāo)開標(biāo)程序、拍賣會和掛牌的程序等?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》將《物權(quán)法》中關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓的新規(guī)定落實到政策中，同時就《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中個別環(huán)節(jié)銜接不夠嚴密的條款作了進一步完善。

　?。?）國有土地使用權(quán)出讓適用范圍

　　按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。這里工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

　?。?）國有土地使用權(quán)出讓方式

　　國有土地使用權(quán)的出讓方式有招標(biāo)、拍賣和掛牌三種方式。土地行政主管部門應(yīng)視國家產(chǎn)業(yè)政策、政府對土地的要求、土地用途、規(guī)劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。對不能確定是否符合招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》明確規(guī)定，由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定出讓的具體方式。

　　1）招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有土地使用權(quán)人的行為。

　　2）拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　3）掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　（3）國有土地使用權(quán)出讓主體

　　招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的主體包括出讓人和競買人。出讓人是市、縣人民政府國土資源行政主管部門，競買人是特定或者不特定的自然人、法人和其他組織。出讓國有土地使用權(quán)的批準權(quán)限一般在市、縣人民政府。

　?。?）招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)程序

　　對于招標(biāo)與拍賣活動，國家均有相關(guān)法律規(guī)定，如《招標(biāo)投標(biāo)法》、《拍賣法》等，但主要涉及的是對動產(chǎn)的招標(biāo)拍賣規(guī)范。土地作為不動產(chǎn)，有它的特殊性，出讓前必須進行供地計劃編制、部門協(xié)調(diào)、確定規(guī)劃和用地條件、測量、清理地塊、前期開發(fā)、確定出讓方案、審查競投人資格等，成交后還要簽訂國有土地出讓合同、協(xié)調(diào)工程立項、開發(fā)、土地登記發(fā)證等，這一切均需要由土地行政主管部門協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門共同完成，因此，國有土地使用權(quán)招標(biāo)不同于一般項目的招標(biāo)。為統(tǒng)一程序和標(biāo)準，國土資源部頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，為各階段應(yīng)當(dāng)使用的文本格式進行了規(guī)范。具體程序是：

　　1）編制年度出讓計劃，批準后向社會公開發(fā)布。

　　2）擬定出讓方案并組織實施。

　　3）編制出讓文件。出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。

　　4）發(fā)布出讓公告。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日發(fā)布出讓公告，公布出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點。

　　5）確定出讓標(biāo)底或底價。標(biāo)底或底價出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。

　　6）資格審查。出讓人應(yīng)當(dāng)對投標(biāo)申請人、競買申請人進行資格審查。對符合出讓公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動。

　　7）投標(biāo)和開標(biāo)。投標(biāo)人少于3人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動，依法重新招標(biāo)。

　　8）成立評標(biāo)小組。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)。

　　9）評標(biāo)。評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準和方法，對投標(biāo)文件進行綜合評分，按照綜合評分高低確定中標(biāo)候選人排序，但低于底價或標(biāo)底者除外。同時有2個或2個以上申請人的綜合評分相同的，按報價高低排名，報價也相同的，可以由綜合評分相同的申請人通過現(xiàn)場競價確定排名順序。投標(biāo)人的投標(biāo)價均低于底價或投標(biāo)條件均不能夠滿足標(biāo)底要求的，投標(biāo)活動終止。

　　10）定標(biāo)。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，直接宣布報價最高且不低于底價者為中標(biāo)人。有2個或2個以上申請人的報價相同且同為最高。報價的，可以由相同報價的申請人在限定時間內(nèi)再行報價，或者采取現(xiàn)場競價方式確定中標(biāo)人。按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。并向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，同時將中標(biāo)結(jié)果通知其他投標(biāo)人。

　　11）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果。招標(biāo)活動結(jié)束后，中標(biāo)人應(yīng)按照《中標(biāo)通知書》的約定，與出讓人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。中標(biāo)人支付的投標(biāo)保證金抵作土地出讓價款；其他投標(biāo)人支付的投標(biāo)保證金，出讓人必須在招標(biāo)活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。出讓人應(yīng)在10個工作日內(nèi)將招標(biāo)出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。

　　12）辦理土地登記。受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。