券商資管"集合+信托" 定向輸資逾百億至一線城市房產(chǎn)

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樓市的持續(xù)低迷令多路資金退避三舍，但券商資管卻正通過“集合+信托”的方式，定向加碼向一線城市房地產(chǎn)輸出資金。目前，此類處于存續(xù)期的產(chǎn)品規(guī)模就高達(dá)100多億元。

百億資管輸血地產(chǎn)

中證協(xié)6月24日公布了最新一批證券公司資管產(chǎn)品備案信息，43只產(chǎn)品中至少有兩只產(chǎn)品資金最終投向房地產(chǎn)，分別為西藏同信證券·同心浙江長(zhǎng)興市政建設(shè)集合資產(chǎn)管理計(jì)劃和浙商金惠來賓城投集合資產(chǎn)管理計(jì)劃。

產(chǎn)品信息顯示，同心浙江長(zhǎng)興市政建設(shè)集合資管計(jì)劃主要用于長(zhǎng)興石泉安置房二期工程項(xiàng)目的建設(shè)，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模為3000萬元；金惠來賓城投集合資管計(jì)劃則主要投資于中原財(cái)富·安益249期·來賓城投流動(dòng)資金貸款項(xiàng)目開放式集合資金信托計(jì)劃A類信托，后者資金用于向廣西來賓市城市建設(shè)開發(fā)投資公司發(fā)放信托貸款，實(shí)質(zhì)依然是投向房地產(chǎn)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)有的存續(xù)期券商資管產(chǎn)品中，至少有近200只產(chǎn)品都是以地產(chǎn)貸款形式最終投向了房地產(chǎn)。其中，采取的最常見形式就是集合資管產(chǎn)品“套”信托產(chǎn)品，即券商資管產(chǎn)品募集資金主要投資對(duì)象為購(gòu)買對(duì)應(yīng)的信托產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)的信托產(chǎn)品則以信托貸款形式投向房地產(chǎn)。

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，上述券商資管產(chǎn)品實(shí)際募資規(guī)模合計(jì)超過100億元，單一產(chǎn)品資金規(guī)模并不大。最大的一只產(chǎn)品實(shí)際募資才5.15億元，為國(guó)泰君安君享融通六號(hào)限額特定集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，主要投資對(duì)象為假日酒店集合資金信托；最小的產(chǎn)品規(guī)模僅為1000萬元～2000萬元之間，此類產(chǎn)品至少有4只。

據(jù)一位券商資管銷售經(jīng)理介紹，這類產(chǎn)品之所以采取資管產(chǎn)品套著信托方式，主要是為了規(guī)避產(chǎn)品審批中的繁瑣手續(xù)，尤其是券商資管資金投向房地產(chǎn)，除了走專項(xiàng)資管通道外，目前小集合在政策上尚未完全放開。但如果繞道信托，則可方便實(shí)現(xiàn)。

據(jù)悉，此類集合資管套信托計(jì)劃的產(chǎn)品，多是券商事先物色的項(xiàng)目，因目前專項(xiàng)資管審批的不可預(yù)期性，而被迫走信托通道；在少數(shù)情況下，信托公司也會(huì)主動(dòng)找券商合作，因?yàn)閱蝹€(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過50人，而券商集合資管計(jì)劃則寬松得多。

加碼一線城市地產(chǎn)融資

隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，券商資管資金流向房地產(chǎn)方向正發(fā)生變化。

小楊是深圳一家私募公司銷售人員，最近她在為中部地區(qū)某省會(huì)城市舊城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目四處尋找融資通道。但讓她沒想到的是，銀行和信托全部拒絕了，她最后只好找到券商資管和基金子公司，依然沒有成功。

“三四線城市的項(xiàng)目現(xiàn)在基本不做，二線城市需要看項(xiàng)目情況，一線城市的項(xiàng)目依然全力推進(jìn)。”北方某券商深圳地區(qū)的一位業(yè)務(wù)經(jīng)理表示。而在此前，該公司對(duì)一二線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目基本來者不拒。

“去年之前，最終投向地產(chǎn)的集合產(chǎn)品非常好銷售，一兩個(gè)億規(guī)模產(chǎn)品只要收益達(dá)到10%，兩三天就會(huì)被搶購(gòu)一空，現(xiàn)在銀行理財(cái)產(chǎn)品對(duì)二線地產(chǎn)的項(xiàng)目都退避三舍。”某上市券商機(jī)構(gòu)銷售部一位負(fù)責(zé)人說。

正因?yàn)檫@些原因，券商資管現(xiàn)在對(duì)一線以外城市的地產(chǎn)項(xiàng)目融資加大了審核力度，不僅對(duì)收益有要求，對(duì)開發(fā)商資質(zhì)、項(xiàng)目位置、抵押率等都有嚴(yán)格的限定，任何一條不達(dá)標(biāo)可能最后都無法開展。

不過，京滬廣深這些一線城市地產(chǎn)項(xiàng)目依然搶手。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，不少券商對(duì)這些一線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目，只要開發(fā)商資質(zhì)不是太差，抵押率不是太低，收益率能達(dá)到9%左右的項(xiàng)目還是非常歡迎的。

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