7月份北京住宅成交量首度反彈 土地市場(chǎng)陷入低谷

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7月份北京住宅成交量首度反彈

編者按：在全國(guó)樓市價(jià)量齊跌的下行軌道上，7月份的樓市卻出現(xiàn)了一個(gè)值得注意的跡象，就是在價(jià)格下降的同時(shí)，成交量卻開(kāi)始恢復(fù)。這是價(jià)格即將探底的信號(hào)嗎？是否意味著樓市的調(diào)整已近尾聲呢？

業(yè)內(nèi)人士表示，部分項(xiàng)目以價(jià)換量，首開(kāi)常青藤等個(gè)別項(xiàng)目的降幅接近20%，大量項(xiàng)目的降價(jià)幅度普遍也在5%-10%。

在自住房集中簽約的背景下，7月份北京新建住宅成交量止跌反彈。同時(shí)，在信貸放寬、各地紛紛松綁限購(gòu)的影響下，同期北京二手房的成交量也創(chuàng)下近4個(gè)月來(lái)的新高。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然北京住宅成交量環(huán)比小幅回升，但仍處于歷史低位，后續(xù)發(fā)展仍取決于信貸的情況。

此外，樓市成交長(zhǎng)期處于低谷也影響到土地市場(chǎng)，庫(kù)存高壓下企業(yè)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)積極性下降， 近期，朝陽(yáng)孫河兩宗優(yōu)質(zhì)居住類地塊就“意外”流拍，這也是北京年內(nèi)首次出現(xiàn)宅地流拍的情況。

二手房成交量整體回升

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)為6200套，此前2個(gè)月，北京新建住宅簽約套數(shù)均不足6000套。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，成交量明顯回升的主要原因是自住房的集中簽約，其中，金隅嘉秀苑項(xiàng)目?jī)H在7月30日一天，簽約量就達(dá)到了1225套，但由于是自住房，對(duì)成交均價(jià)的影響也比較大。剔除保障房部分，7月份北京簽約合計(jì)4541套，簽約均價(jià)為24979元/平方米，較6月份的26796元/平方米下滑明顯。

“部分項(xiàng)目以價(jià)換量，首開(kāi)常青藤等個(gè)別項(xiàng)目的降幅接近20%，大量項(xiàng)目的降價(jià)幅度普遍也在5%-10%。而這一價(jià)格變動(dòng)也獲得了市場(chǎng)認(rèn)同，去化速度有所加快。畢竟北京的需求總量很大，只要有一定幅度的價(jià)格調(diào)整，成交量回升的速度就比較快。此外，買賣雙方依然處于博弈中，在自住房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判分歧較大，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企‘讓利跑量’心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。”張大偉如是說(shuō)。

二手房方面，7月份北京合計(jì)二手房住宅簽約8059套，環(huán)比6月份上漲23%。而從二手房成交價(jià)格看，6月份的成交均價(jià)為29200萬(wàn)元/平方米，7月份的成交均價(jià)則為28900萬(wàn)元/平方米，成交價(jià)格依然延續(xù)下調(diào)趨勢(shì)，但隨著部分需求入市，價(jià)格下調(diào)的速度明顯放緩。

土地市場(chǎng)陷入低谷

雖然北京住宅成交量止跌反彈，但土地市場(chǎng)卻迎來(lái)了年內(nèi)的最低谷。

據(jù)悉，2014年上半年，北京土地市場(chǎng)開(kāi)局火熱，去年底的銷售熱潮以及對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期成為開(kāi)發(fā)商拿地的重要?jiǎng)恿?，土地出讓金迅速?zèng)_破千億元大關(guān)，隨后迎來(lái)連續(xù)兩個(gè)月的經(jīng)營(yíng)性用地“零供應(yīng)”。7月份，北京加速供地，10宗經(jīng)營(yíng)性用地相繼入市，其中不乏優(yōu)質(zhì)宅地，但在樓市趨冷、庫(kù)存積壓的背景下，無(wú)論是報(bào)價(jià)企業(yè)數(shù)量，競(jìng)拍次數(shù)及溢價(jià)率均跌至較低水平。

具體來(lái)看，7月14日出讓地塊均以“別墅級(jí)”價(jià)格起拍，預(yù)留叫價(jià)空間較小，且地塊自身存在開(kāi)發(fā)難度問(wèn)題，溢價(jià)率均未超過(guò)15%。而7月29日入市的朝陽(yáng)區(qū)地塊雖地處孫河板塊，區(qū)域優(yōu)勢(shì)較大，但起始價(jià)格就已逼近附近的中糧地王，且高于毗鄰項(xiàng)目龍湖泰禾的拿地成本，對(duì)目前在京拿地謹(jǐn)慎的房企來(lái)說(shuō)吸引力不大，也成為京城今年以來(lái)首宗流拍的宅地。

中指院的報(bào)告就指出，今年以來(lái)趨緊的信貸環(huán)境造成房企融資難度加大，同時(shí)受樓市低迷成交影響房企銷售回款速度放緩，二者疊加使房企資金鏈承壓。盡管下半年貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，但結(jié)構(gòu)性調(diào)整決定了直接利好將相對(duì)有限，庫(kù)存高壓以及購(gòu)房者觀望情緒漸濃使得房企對(duì)于整體資金情況的把控更為謹(jǐn)慎和理性，京城土地市場(chǎng)觀望情緒將繼續(xù)蔓延，房企拿地預(yù)計(jì)會(huì)更有針對(duì)性，注重對(duì)于地塊各方面的理性分析。同時(shí)，政府受供地計(jì)劃完成壓力影響將加大推地量，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊入市量也隨之增加，但短期內(nèi)低溢價(jià)成交仍將成為京城土地市場(chǎng)的主旋律。