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試探市場反應(yīng) 龍頭房企年底跑量未見熱銷
綿綿細雨之下,上周末新增入市的兩個全新盤均未傳出熱銷消息。
11月25日,早報記者來到寶山楊行板塊的招商海德公館售樓處時,天空還飄著細雨。據(jù)現(xiàn)場一名銷售人員介紹,該樓盤此次推出了160套92平方米兩房和133平方米三房,“優(yōu)惠后兩房均價在1.5萬-1.6萬元/平方米,三房均價在1.3萬-1.4萬元/平方米。優(yōu)惠總額約為10萬元。”
截至昨日下午2時,售樓處現(xiàn)場張貼的銷控表顯示,該樓盤已定售(預定及銷售)出房源75套。
中房信分析師薛建雄認為,招商海德公館的定價很有競爭力,明顯比同區(qū)位其他樓盤要低,“再加上靠近軌交、品牌開發(fā)商,開盤銷量在100套以內(nèi),不能算好。”
“楊行板塊新盤不少”
按現(xiàn)場銷售人員的說法,招商海德公館并未一次性推出預售證上的所有房源。
該銷售人員稱,領(lǐng)取預售證的房源為330套,但此次開盤只拿出了其中的一半,“另外一半12月底或者明年推,下次開盤恐怕就不是這個價了。”
不過,也有銷售人員稱,下次開盤的具體時間沒定,價格目前也完全不知道,“可能會根據(jù)這次開盤的銷售情況定。”
薛建雄猜測,招商海德公館此番未能盡數(shù)推出房源,應(yīng)該并不是為了明年漲價而惜售,而是客戶積累情況不理想,“它實際開出的較低價格就是為了跑量的,這一價格其實已引發(fā)了周邊樓盤的價格戰(zhàn)。如果開發(fā)商是為了保證利潤,完全可以將價格定高。”
某上市房企營銷總監(jiān)進一步說,從去化率上看,開盤銷售一半肯定算不上非常好,但也還可以。當天的銷量基本可以反映出該樓盤前期有效客戶積累的數(shù)量。
某外資房企高管則提到,該樓盤雖然單價較低,但總價偏高,而剛需客戶對價格是比較敏感的。“一次推100多套也算正常的開盤節(jié)奏,不是惜售。”
“由于競爭激烈,預計招商海德公館另外一半房源元旦前后就會再次加推,價格不會提,而會穩(wěn)住。”薛建雄還提到,招商海德公館開盤銷售情況一般,也反映出板塊內(nèi)剛需項目競爭的激烈程度,也可能與上周末陰雨的天氣有關(guān)。
可見的是,招商海德公館所處區(qū)域在售新盤不少。
昨日下午,該樓盤附近的軌交站點富錦路站出口處,二三十名房產(chǎn)中介、廣告人員聚集推介周邊新盤。據(jù)現(xiàn)場一中介稱,該區(qū)域的遠洋香奈也是不久前剛開盤,目前均價在1.7萬元/平方米,距離軌交站點略遠些的萬業(yè)紫辰苑的均價在1.4萬-1.5萬元/平方米,而臨近月浦板塊的寶華盛世花園均價則為1.1萬-1.2萬元/平方米。
“嘉定板塊成交平淡”
同樣在上周末首次開盤的,還有位于嘉定新城板塊的保利星海嶼。
該樓盤售樓處一銷售人員在電話里稱,該樓盤此次推出了100多套帶裝修的兩房、三房,優(yōu)惠后均價在1.75萬-1.85萬元/平方米。雖然單價不低,但該銷售人員稱“銷售情況良好,較高樓層的房源已所剩不多”。
不過,薛建雄認為,該樓盤受成本因素影響,定價過高,銷量可能未必理想。
滬上某剛需樓盤開發(fā)商亦稱,嘉定新城板塊是傳統(tǒng)的剛需板塊,保利星海嶼中高端的定價路線與周邊市場不符,目前的價格獲得較高市場接受度的可能性不大。
據(jù)嘉定新城某剛需樓盤負責人介紹,由于9、10月推盤較猛,進入11月該板塊內(nèi)剛需樓盤加推的不多,年內(nèi)新增入市的樓盤也沒有多少。近期板塊內(nèi)剛需成交一般,在現(xiàn)在這個時候大幅加推的主要還是為了沖指標,任務(wù)完成較好的開發(fā)商一般不會有太大推盤動作。
“現(xiàn)在主要是為明年做準備。”該負責人稱,上海樓市在今年4、5月和7、8月已經(jīng)有過幾波小高潮,各開發(fā)商的業(yè)績、資金情況都不差。目前對于開發(fā)商來說,主要是為明年的市場做準備、做鋪墊。”
“明年初樓市仍跑量為主”
據(jù)薛建雄稱,受陰雨天氣影響,一些原本定在11月底推盤的樓盤,會將推盤時間延遲到12月初。
他預計,12月上海樓市的推盤量也會維持11月以來的不溫不火的水平。由于在售樓盤較多,總的市場成交也能有保證。
某上市房企營銷總監(jiān)同樣認為,年底剛需客戶的購房熱情較足,成交量能維持較高水平。
放眼明年,受訪市場人士認為難現(xiàn)定價大漲局面。
某外資房企該高管稱,在政策面不發(fā)生較大變化的情況下,明年3、4月的市場預計會比今年同期好,個別樓盤價格有適當上漲可能,但出現(xiàn)太大漲幅的可能性不大,到時候各開發(fā)商還是以沖刺新的全年任務(wù)、跑量為主。而在今年底前推盤的開發(fā)商,主要是試探市場的反應(yīng),為明年的銷售摸底并積累客戶。
在他看來,這些在年底推盤的開發(fā)商,會否在來年加推時漲價,是根據(jù)前一次開盤的銷售情況來判斷,“如果開出來很快就賣掉了,那么下一次推盤就有一些漲價的底氣;如果銷售不溫不火,漲價的底氣恐怕就不會那么足。同時,如果周邊樓盤不漲,就你一個樓盤漲,能否被市場接受也是一個問題。”
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