千億房企陣營擴大 地產(chǎn)業(yè)寡頭競爭時代來臨

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2012年年底，房企的千億陣營將不止一家萬科。

2010年至今的這一輪調(diào)控，房價仍在一片質(zhì)疑聲中上漲，而大型房企逆勢擴張也是不爭的事實。本報記者獲悉，截至目前保利地產(chǎn)認購金額已超千億，年底實現(xiàn)簽約超千億也已可確定。而恒大地產(chǎn)也有望在最后一個月沖擊千億。此外，綠地集團和中海外也將超過或逼近千億。

這不是什么神話。按此發(fā)展速度，在未來十年，千億陣營的房企將達到近20家；而實現(xiàn)2000億年度銷售的房企將達到6家左右。

類似美國和香港的經(jīng)驗，中國房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭競爭時代也真正來臨，在即將過去的2012年，排名前十大的房企市場占有率升至13%左右。其中萬科的市場占有率升至4%以上。

在未來，房企面對的將不僅僅是產(chǎn)品的競爭，更是金融和融資手段的競爭。

集中度提升

根據(jù)中國指數(shù)研究院20日最新出爐的報告，2011年，百強房企銷售額占全國的比重達28.1%，較2007年提高10個百分點，其中前十房企占比接近10%，2012年1-11月繼續(xù)擴大至11.6%。

而中原地產(chǎn)前十大標桿房企的市占率研究顯示，在2012年上半年，前十大房企的市占率更達到13%。

其中，兩家機構(gòu)對前十大房企的樣本選擇略有差別，但數(shù)據(jù)都反映了大型房企集中度提升的趨勢。

2002年到2012年，以萬科、保利等為代表的品牌房企年均復(fù)合增速達到43%，明顯高于全國平均水平（24%）。近年來隨著規(guī)模的擴大企業(yè)增速普遍有所放緩，加之政策從緊的預(yù)期，預(yù)計未來品牌房企的增長速度仍將放緩，但繼續(xù)領(lǐng)先于行業(yè)平均水平。

再過十年，行業(yè)將會怎樣？中指院研究認為，屆時，千億將成為全國性龍頭房企的下限，2020年可能有19家企業(yè)達到這一水平。

根據(jù)對未來宏觀經(jīng)濟增長及新增人口等的假設(shè)，結(jié)合近兩年數(shù)十家百億以上房企進行分析，中指院認為，目前銷售額領(lǐng)先的企業(yè)將逐步進入千億俱樂部，預(yù)計到2015年有7家千億以上企業(yè)、9家500億-1000億企業(yè)，到2020年將有6家兩千億級企業(yè)、13家1000億-2000億企業(yè)、17家500億-1000億企業(yè)。

這一“寡頭競爭”趨勢，可從今年的土地市場明顯感受到。自三季度以來，土地招拍掛市場便成為萬科、保利、綠地、華潤、招商、龍湖等的秀場。無論是一線城市的核心地塊還是二三線城市的大塊土地，“大佬們”縱橫捭闔，所向披靡。萬科與保利、綠地等多次聯(lián)手，將中小房企幾乎完全排斥在外。

未來，高昂且持續(xù)增長的土地成本將成為阻擋中小房企發(fā)展的障礙，從而促使寡頭們擁有更大的定價權(quán)。

據(jù)相關(guān)機構(gòu)測算，一線城市優(yōu)質(zhì)住宅地塊總價普遍在15億元以上；杭州、武漢等二線城市目前優(yōu)質(zhì)地塊售價也都普遍在10億以上，天津、沈陽等二線城市地塊也普遍超過5億元。三線城市之間差別較大，東南沿海三線城市住宅用地比較稀缺，土地市場準入門檻甚至超過二線城市。

單一住宅發(fā)展商不再

隨著寡頭競爭時代的來臨，過去十多年以住宅開發(fā)商為主的行業(yè)格局，將一去不復(fù)返。

以萬科、保利、龍湖、華潤等為代表的傳統(tǒng)大型住宅房企在近幾年來已經(jīng)迅速做出調(diào)整，進入了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多樣化的領(lǐng)域。

較早在業(yè)內(nèi)進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的，是華潤、富力和遠洋，三家至今發(fā)展各不同，從年報和半年報來看，華潤以萬象城系列為核心全國復(fù)制，已見到收益；富力和遠洋前期投入太多，尚在培育中。

今年年初，保利地產(chǎn)將商業(yè)公司獨立設(shè)為一級子公司，業(yè)界驚訝地發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)布局已成氣候。在中心城市的城市中心，保利地產(chǎn)持有的優(yōu)質(zhì)寫字樓已成為新的城市地標。而會展、購物中心、五星級酒店等復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，也出現(xiàn)在其業(yè)態(tài)組合中。

本報記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)在2012年已為保利地產(chǎn)的銷售貢獻近200億。另據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2012年10月，保利地產(chǎn)旗下的會展、寫字樓、購物中心和寫字樓已經(jīng)貢獻了超過7億元的運營收益。

即使在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域態(tài)度謹慎的萬科，其商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也在迅速擴大。自2010年起，萬科正式進軍商業(yè)地產(chǎn)。目前，萬科商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)涵蓋大型購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓和寫字樓，進駐全國超過50個大中型城市，總建筑面積逾600萬平方米。

“未來將不存在單一的大型住宅開發(fā)商了?！币患掖笮脱肫蟮禺a(chǎn)商內(nèi)部人士對本報記者表示。

萬科總裁郁亮表示，地方土地出讓中含有商業(yè)用地，以及城市功能的提升，都迫使萬科不得不做商業(yè)地產(chǎn)，而對此的思考和反省從未中斷：萬科做商業(yè)，仍是以服務(wù)住宅為主。

保利則明確將住宅、商業(yè)雙輪驅(qū)動作為戰(zhàn)略執(zhí)行；龍湖亦如此。金地則提出“一體兩翼”，以住宅為主，金融和商業(yè)地產(chǎn)作為雙輪支撐。

融資能力的挑戰(zhàn)

無論是規(guī)?；瘮U張，還是進入商業(yè)地產(chǎn)帶來資金沉淀壓力，所有的開發(fā)商都將面對一個多元化融資的問題。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)。觀察過去幾年來的房企的財務(wù)報表，可以發(fā)現(xiàn)，在市場行情向上時，房企的利潤來源于房價和地價的上漲，存貨規(guī)模驅(qū)動利潤增長；在市場行情向下時，降價和存貨減值風(fēng)險會帶來房企利潤的雙殺效應(yīng)。

從財務(wù)報表來看，房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)負值。這意味著，房企需要持續(xù)的融資來保持運營和增長。

世聯(lián)地產(chǎn)研究部人士認為，由于中國利率市場化的推進，可能會帶來未來幾年中國經(jīng)濟將面臨高利率的環(huán)境。在未來，能夠采取恰當?shù)膬?nèi)部融資和外部融資結(jié)合的房企，將在利率市場化進程中脫穎而出，成為市場的主導(dǎo)力量，這是市場的大趨勢。

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會秘書長黃毅文表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈偏緊是常態(tài)。以房地產(chǎn)基金為代表的融資方式，將會逐漸取代以銀行為代表的融資方式，成為未來房地產(chǎn)融資的主流。

德信資本董事長陳義楓認為，房地產(chǎn)行業(yè)格局會產(chǎn)生大的變化，房價自然上漲、土地增值紅利的時代已經(jīng)不存在了，行業(yè)的利潤率會下調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)要尋求模式的突圍，因為輕松賺錢已經(jīng)不容易了，要很辛苦的賺錢了。

同時這個行業(yè)的競爭必然會加劇，行業(yè)集中度提升。大型開發(fā)商，央企、上市企業(yè)、50強、100強，會得到更多金融資源的傾斜和支持，兩極分化很嚴重，金融的這種選擇推動和促進地產(chǎn)行業(yè)的整合分化。

因此，陳義楓指出，融資能力成為房地產(chǎn)開發(fā)商核心競爭力，融資模式的創(chuàng)新成為房企創(chuàng)新的一個重要方向，在這個探索創(chuàng)新中，有一部分先知先覺的開發(fā)商或者與地產(chǎn)基金緊密合作，或者自創(chuàng)地產(chǎn)基金平臺如保利、金地、華潤等，把它當作商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型升級，在新的整合大潮中，就可以逆勢擴張，獲得贏得下一個局點的機會。