千億房企陣營(yíng)擴(kuò)大 地產(chǎn)業(yè)寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來(lái)臨

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2012年年底，房企的千億陣營(yíng)將不止一家萬(wàn)科。

2010年至今的這一輪調(diào)控，房?jī)r(jià)仍在一片質(zhì)疑聲中上漲，而大型房企逆勢(shì)擴(kuò)張也是不爭(zhēng)的事實(shí)。本報(bào)記者獲悉，截至目前保利地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)金額已超千億，年底實(shí)現(xiàn)簽約超千億也已可確定。而恒大地產(chǎn)也有望在最后一個(gè)月沖擊千億。此外，綠地集團(tuán)和中海外也將超過(guò)或逼近千億。

這不是什么神話。按此發(fā)展速度，在未來(lái)十年，千億陣營(yíng)的房企將達(dá)到近20家；而實(shí)現(xiàn)2000億年度銷售的房企將達(dá)到6家左右。

類似美國(guó)和香港的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代也真正來(lái)臨，在即將過(guò)去的2012年，排名前十大的房企市場(chǎng)占有率升至13%左右。其中萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率升至4%以上。

在未來(lái)，房企面對(duì)的將不僅僅是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，更是金融和融資手段的競(jìng)爭(zhēng)。

集中度提升

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院20日最新出爐的報(bào)告，2011年，百?gòu)?qiáng)房企銷售額占全國(guó)的比重達(dá)28.1%，較2007年提高10個(gè)百分點(diǎn)，其中前十房企占比接近10%，2012年1-11月繼續(xù)擴(kuò)大至11.6%。

而中原地產(chǎn)前十大標(biāo)桿房企的市占率研究顯示，在2012年上半年，前十大房企的市占率更達(dá)到13%。

其中，兩家機(jī)構(gòu)對(duì)前十大房企的樣本選擇略有差別，但數(shù)據(jù)都反映了大型房企集中度提升的趨勢(shì)。

2002年到2012年，以萬(wàn)科、保利等為代表的品牌房企年均復(fù)合增速達(dá)到43%，明顯高于全國(guó)平均水平（24%）。近年來(lái)隨著規(guī)模的擴(kuò)大企業(yè)增速普遍有所放緩，加之政策從緊的預(yù)期，預(yù)計(jì)未來(lái)品牌房企的增長(zhǎng)速度仍將放緩，但繼續(xù)領(lǐng)先于行業(yè)平均水平。

再過(guò)十年，行業(yè)將會(huì)怎樣？中指院研究認(rèn)為，屆時(shí)，千億將成為全國(guó)性龍頭房企的下限，2020年可能有19家企業(yè)達(dá)到這一水平。

根據(jù)對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及新增人口等的假設(shè)，結(jié)合近兩年數(shù)十家百億以上房企進(jìn)行分析，中指院認(rèn)為，目前銷售額領(lǐng)先的企業(yè)將逐步進(jìn)入千億俱樂(lè)部，預(yù)計(jì)到2015年有7家千億以上企業(yè)、9家500億-1000億企業(yè)，到2020年將有6家兩千億級(jí)企業(yè)、13家1000億-2000億企業(yè)、17家500億-1000億企業(yè)。

這一“寡頭競(jìng)爭(zhēng)”趨勢(shì)，可從今年的土地市場(chǎng)明顯感受到。自三季度以來(lái)，土地招拍掛市場(chǎng)便成為萬(wàn)科、保利、綠地、華潤(rùn)、招商、龍湖等的秀場(chǎng)。無(wú)論是一線城市的核心地塊還是二三線城市的大塊土地，“大佬們”縱橫捭闔，所向披靡。萬(wàn)科與保利、綠地等多次聯(lián)手，將中小房企幾乎完全排斥在外。

未來(lái)，高昂且持續(xù)增長(zhǎng)的土地成本將成為阻擋中小房企發(fā)展的障礙，從而促使寡頭們擁有更大的定價(jià)權(quán)。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，一線城市優(yōu)質(zhì)住宅地塊總價(jià)普遍在15億元以上；杭州、武漢等二線城市目前優(yōu)質(zhì)地塊售價(jià)也都普遍在10億以上，天津、沈陽(yáng)等二線城市地塊也普遍超過(guò)5億元。三線城市之間差別較大，東南沿海三線城市住宅用地比較稀缺，土地市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻甚至超過(guò)二線城市。

單一住宅發(fā)展商不再

隨著寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的來(lái)臨，過(guò)去十多年以住宅開(kāi)發(fā)商為主的行業(yè)格局，將一去不復(fù)返。

以萬(wàn)科、保利、龍湖、華潤(rùn)等為代表的傳統(tǒng)大型住宅房企在近幾年來(lái)已經(jīng)迅速做出調(diào)整，進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多樣化的領(lǐng)域。

較早在業(yè)內(nèi)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的，是華潤(rùn)、富力和遠(yuǎn)洋，三家至今發(fā)展各不同，從年報(bào)和半年報(bào)來(lái)看，華潤(rùn)以萬(wàn)象城系列為核心全國(guó)復(fù)制，已見(jiàn)到收益；富力和遠(yuǎn)洋前期投入太多，尚在培育中。

今年年初，保利地產(chǎn)將商業(yè)公司獨(dú)立設(shè)為一級(jí)子公司，業(yè)界驚訝地發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)布局已成氣候。在中心城市的城市中心，保利地產(chǎn)持有的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓已成為新的城市地標(biāo)。而會(huì)展、購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店等復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，也出現(xiàn)在其業(yè)態(tài)組合中。

本報(bào)記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)在2012年已為保利地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)近200億。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2012年10月，保利地產(chǎn)旗下的會(huì)展、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓已經(jīng)貢獻(xiàn)了超過(guò)7億元的運(yùn)營(yíng)收益。

即使在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域態(tài)度謹(jǐn)慎的萬(wàn)科，其商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也在迅速擴(kuò)大。自2010年起，萬(wàn)科正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。目前，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)涵蓋大型購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓和寫(xiě)字樓，進(jìn)駐全國(guó)超過(guò)50個(gè)大中型城市，總建筑面積逾600萬(wàn)平方米。

“未來(lái)將不存在單一的大型住宅開(kāi)發(fā)商了。”一家大型央企地產(chǎn)商內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示。

萬(wàn)科總裁郁亮表示，地方土地出讓中含有商業(yè)用地，以及城市功能的提升，都迫使萬(wàn)科不得不做商業(yè)地產(chǎn)，而對(duì)此的思考和反省從未中斷：萬(wàn)科做商業(yè)，仍是以服務(wù)住宅為主。

保利則明確將住宅、商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)作為戰(zhàn)略執(zhí)行；龍湖亦如此。金地則提出“一體兩翼”，以住宅為主，金融和商業(yè)地產(chǎn)作為雙輪支撐。

融資能力的挑戰(zhàn)

無(wú)論是規(guī)?；瘮U(kuò)張，還是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)資金沉淀壓力，所有的開(kāi)發(fā)商都將面對(duì)一個(gè)多元化融資的問(wèn)題。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)。觀察過(guò)去幾年來(lái)的房企的財(cái)務(wù)報(bào)表，可以發(fā)現(xiàn)，在市場(chǎng)行情向上時(shí)，房企的利潤(rùn)來(lái)源于房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲，存貨規(guī)模驅(qū)動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)；在市場(chǎng)行情向下時(shí)，降價(jià)和存貨減值風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來(lái)房企利潤(rùn)的雙殺效應(yīng)。

從財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)負(fù)值。這意味著，房企需要持續(xù)的融資來(lái)保持運(yùn)營(yíng)和增長(zhǎng)。

世聯(lián)地產(chǎn)研究部人士認(rèn)為，由于中國(guó)利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，可能會(huì)帶來(lái)未來(lái)幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨高利率的環(huán)境。在未來(lái)，能夠采取恰當(dāng)?shù)膬?nèi)部融資和外部融資結(jié)合的房企，將在利率市場(chǎng)化進(jìn)程中脫穎而出，成為市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，這是市場(chǎng)的大趨勢(shì)。

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)黃毅文表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈偏緊是常態(tài)。以房地產(chǎn)基金為代表的融資方式，將會(huì)逐漸取代以銀行為代表的融資方式，成為未來(lái)房地產(chǎn)融資的主流。

德信資本董事長(zhǎng)陳義楓認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)格局會(huì)產(chǎn)生大的變化，房?jī)r(jià)自然上漲、土地增值紅利的時(shí)代已經(jīng)不存在了，行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)下調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)要尋求模式的突圍，因?yàn)檩p松賺錢已經(jīng)不容易了，要很辛苦的賺錢了。

同時(shí)這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)加劇，行業(yè)集中度提升。大型開(kāi)發(fā)商，央企、上市企業(yè)、50強(qiáng)、100強(qiáng)，會(huì)得到更多金融資源的傾斜和支持，兩極分化很嚴(yán)重，金融的這種選擇推動(dòng)和促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的整合分化。

因此，陳義楓指出，融資能力成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商核心競(jìng)爭(zhēng)力，融資模式的創(chuàng)新成為房企創(chuàng)新的一個(gè)重要方向，在這個(gè)探索創(chuàng)新中，有一部分先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商或者與地產(chǎn)基金緊密合作，或者自創(chuàng)地產(chǎn)基金平臺(tái)如保利、金地、華潤(rùn)等，把它當(dāng)作商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)，在新的整合大潮中，就可以逆勢(shì)擴(kuò)張，獲得贏得下一個(gè)局點(diǎn)的機(jī)會(huì)。