房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料：成本利潤(rùn)率

成本利潤(rùn)率（RPC），是指開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，如果項(xiàng)目全部銷(xiāo)售，則等于總銷(xiāo)售收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的凈銷(xiāo)售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)凈營(yíng)業(yè)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和?？備N(xiāo)售收入的計(jì)算方法，見(jiàn)第八章有關(guān)內(nèi)容。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)實(shí)際支出的成本，包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。具體估算方法，見(jiàn)第八章有關(guān)內(nèi)容。

計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)價(jià)值和總開(kāi)發(fā)成本時(shí)，可依評(píng)估時(shí)的價(jià)格水平進(jìn)行估算，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)情況下，項(xiàng)目的收入與成本支出受市場(chǎng)價(jià)格水平變動(dòng)的影響大致相同，使項(xiàng)目收入的增長(zhǎng)基本能抵消成本的增長(zhǎng)。

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)實(shí)際是對(duì)開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。成本利潤(rùn)率一般與目標(biāo)利潤(rùn)率進(jìn)行比較，超過(guò)目標(biāo)利潤(rùn)率，則該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可接受的。目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低，與項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)度、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型以及貸款利率水平等相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%～45%.

成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始時(shí)一次投入。

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