中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青：年底房價會比現(xiàn)在便宜

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　　當大量資本從房地產(chǎn)市場抽離，中國樓市究竟如何走？3月16日，澎湃新聞專訪了中原地產(chǎn)集團創(chuàng)始人施永青，這名擁有數(shù)十年樓市經(jīng)驗，經(jīng)歷過香港樓市多次大調(diào)整的資深地產(chǎn)人很明確地判斷：今年房價下調(diào)的機會會很多，“年底會比年頭便宜。”

　　談市場：現(xiàn)在樓市的勢頭已經(jīng)轉(zhuǎn)變了

　　如果今年要買房，何時出手比較好？施永青表示，他判斷今年房價下調(diào)的機會會更多，因此年底的房價可能會比年頭便宜。

　　“去年的中國樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)放緩的現(xiàn)象，以往市場上推出來的房子基本上能比較容易地賣出去，但去年整個中國房地產(chǎn)銷售開始出現(xiàn)阻力，很多開發(fā)商賣的都比預(yù)期要少，有的開發(fā)商還出現(xiàn)資金鏈斷裂，在一些二三線城市出現(xiàn)了開發(fā)商倒閉的情況。這反映出開發(fā)商的日子已經(jīng)不那么好過了，開發(fā)商自己也說原來是黃金時代，現(xiàn)在是白銀時代?！?/p>

　　施永青說，以往開發(fā)商都是很樂意去投資的，每年的投資量都在增加，但這種情況未來會改變，目前三四線城市甚至于一些二線城市樓市都已經(jīng)明顯出現(xiàn)供過于求的情況，以往只要開發(fā)商能把房子建出來就會有人買，現(xiàn)在市場則競爭更為激烈，二三四線城市面臨的問題是開發(fā)商怎么把手頭上已經(jīng)建好的房子賣出去，所以接下來開發(fā)商在拿地方面會很謹慎。

　　“建好的賣不出去，在建的可能要停一停，怎么會再去拿地呢？去年一些二三線城市在拍地時，有很多是與政府有關(guān)系的企業(yè)去托市的。即便是一些很便宜的地，開發(fā)商也不敢買了?！笔┯狼嗾f，目前二三四線城市要把過去建設(shè)過度的庫存消化掉，不是一年、兩年的事，總體來說，二三四線城市都在面對怎樣消化庫存的問題，新的建設(shè)量會很小。對于一線城市來說，還是有需求的，還是會有資金流入，但目前一線城市的限購政策還沒有完全取消，同時也面臨兩難。

　　施永青說，去年四季度以來政策層面出現(xiàn)放松跡象，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些回暖，開發(fā)商的信心好像又回來了，但目前房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)不再容易上升了。

　　“以往春節(jié)一些人返鄉(xiāng)，都會考慮買房子，但今年春節(jié)考慮買房子的人很少，觀望的多。”施永青說，雖然今年一季度以來央行連續(xù)降息、降準，但這一次房地產(chǎn)市場的反應(yīng)并沒有以前好，所以他個人覺得開發(fā)商接下來會很快調(diào)整價格。

　　一季度由于有春節(jié)，是傳統(tǒng)的淡季，市場的交投并不活躍，為完成銷售任務(wù)，二季度開發(fā)商會在營銷上轉(zhuǎn)向積極，如果對成交量有所要求的話，價格就要做一些犧牲。

　　“所以我估計二季度樓市價格會有一些回落，但不會回落太多。”施永青說，如果二季度樓市銷售較好，不排除開發(fā)商會在三季度稍微觀望一下，看價格能不能守得住，“但我認為現(xiàn)在樓市的勢頭已經(jīng)轉(zhuǎn)變了，房價不太會出現(xiàn)強力反彈，相反會維持高位震蕩態(tài)勢?！?/p>

　　施永青預(yù)計，今年全年房價總體是向下的，一步步往下走的趨勢要比步步高升大很多，但下跌幅度也并不會太大。“樓市成交量在2013年已經(jīng)見了高點，以后回落的可能更大些，由于今年開發(fā)商會進一步減少拿地，預(yù)計未來三四年樓市整體成交量會下跌。”

　　談不動產(chǎn)登記：和官員有關(guān)的客戶減少了

　　施永青說，現(xiàn)在很多資金并不想進入房地產(chǎn)，進入股市機會還多一些，隨著不動產(chǎn)登記的展開，他們的客戶中跟政府官員有關(guān)的客戶減少了，純粹想通過房地產(chǎn)投機賺錢的人也減少了，買房客戶大多是需要房子的客戶?！安粍赢a(chǎn)登記在全國的展開需要一定的時間，對市場的影響不會太大?！?/p>

　　關(guān)于2015年的政策走勢，施永青表示，目前政府基本上不想再過分依賴房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的火車頭，但政府也知道如果房地產(chǎn)出現(xiàn)比較大的萎縮，會對實體經(jīng)濟產(chǎn)生破壞，影響內(nèi)需，所以政府不會再用行政手段過分干預(yù)，包括限購政策在內(nèi)的壓抑性政策不會再加重，只會慢慢減弱，如果市場冷得快，減弱的程度會更快一些。信貸政策今年也會繼續(xù)放松，政府會對自住為主的剛性需求予以鼓勵，對于改善型需求也會給予幫助，二套房政策會有所放松。

　　談中介電商：最終他們還是要提價的

　　關(guān)于2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)電商涌入的格局，施永青表示，不會跟電商打價格戰(zhàn)。

　　施永青說，“很多從事互聯(lián)網(wǎng)的人認為，有了互聯(lián)網(wǎng)以后，中介經(jīng)紀人的價值就會被取代，想著顛覆整個行業(yè)，他們現(xiàn)在興頭很高，算賬說，全國市場的總傭金數(shù)額有800-1000億元，他們打算建立一個大平臺，把市場上的經(jīng)紀人重新整合，他們就可以賺很多很多的錢，他們認為這種新的模式將來可以取代舊的模式。以前做這行的人很多都沒讀過太多書，現(xiàn)在大學(xué)生、博士都進來了，還有很多風(fēng)投基金。都做夢想著變成馬云、孫正義，還想著羊毛出在豬身上?！?/strong>

　　“這些攪局者聲稱不在房地產(chǎn)賺錢，拿著房地產(chǎn)的客戶去做理財、保險、家居等，有的公司為了拿取客戶的數(shù)據(jù)，不收傭金都可以，很多公司收取客戶的傭金很少，提成給經(jīng)紀人的傭金比例卻很高，到處挖人”，所以說現(xiàn)在的中介行業(yè)是相對混亂的?！暗?，你要想羊毛出在豬身上，談何容易！”

　　施永青說，他們現(xiàn)在的價格戰(zhàn)，推出時可以有一定的效果，他們有資本支持，如果他們能挺三年、五年，很多其他公司就會挺不住，等他們壟斷了市場，到時還會提價的。IT行業(yè)是贏者全取，特色是壟斷性的。

　　面對房地產(chǎn)電商的沖擊，施永青稱，中原也會仿效互聯(lián)網(wǎng)中介，建立自己的大數(shù)據(jù)平臺，也會利用他們的客戶網(wǎng)，開發(fā)金融、財務(wù)等其他方面的業(yè)務(wù)，但卻不會與其打價格戰(zhàn)?！半娚痰木W(wǎng)絡(luò)平臺方式我們要學(xué)，但收費、薪酬體系我們不會學(xué)?！笔┯狼嗾f。