集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問(wèn)題

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　　1、依法辦理征地審批手續(xù)。因建設(shè)項(xiàng)目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準(zhǔn)征收。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。依照法律規(guī)定因建設(shè)項(xiàng)目需要用地的首先應(yīng)將集體土地征為國(guó)有，如項(xiàng)目建設(shè)不把集體土地依法征收為國(guó)有土地就實(shí)施房屋拆遷，從根本上違背了我國(guó)土地管理法的基本規(guī)定，沒(méi)有土地征收審批手續(xù)，就沒(méi)有拆遷集體土地上房屋的合法根據(jù)，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。

　　2、征地管理部門(mén)按征地被批準(zhǔn)方案實(shí)施并發(fā)布拆遷公告。征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的范圍內(nèi)予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)包括批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法和辦理征土補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的，應(yīng)在公告中明確被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。同時(shí)可通知有關(guān)部門(mén)在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理戶(hù)口的遷入、分戶(hù);房屋的買(mǎi)賣(mài)、交換、翻建、租賃、抵押;核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等事宜。

　　3、拆遷主體要有合法的資格并按程序規(guī)定拆遷。在征收集體土地房屋拆遷過(guò)程中，有些拆遷主體是縣、區(qū)政府，有些是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府，還有的是無(wú)拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門(mén)，拆遷主體比較混亂，實(shí)際操作很不規(guī)范。目前，雖然對(duì)集體土地征收房屋拆遷我國(guó)還沒(méi)有一部可操作性的法律法規(guī)，但根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)還是應(yīng)按照土地管理法的相關(guān)規(guī)定由縣、區(qū)以上國(guó)土資源管理部門(mén)組織實(shí)施拆遷或委托縣、區(qū)級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)實(shí)施拆遷為宜。而對(duì)房屋拆遷的程序具體可以參照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　4、拆遷并進(jìn)行房屋市場(chǎng)評(píng)估、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一。由于集體土地征收中房屋拆遷，沒(méi)有一部較完善、完備的法律法規(guī)，且對(duì)房屋拆遷的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)又不適用城市房屋拆遷的規(guī)定，所以造成拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。有的農(nóng)戶(hù)在期限內(nèi)搬遷而所得補(bǔ)償不如后搬遷的農(nóng)戶(hù)，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農(nóng)戶(hù)到處上訪、哄鬧，造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。為此，對(duì)集體土地征收中房屋拆遷，可根據(jù)拆一還一，不低于原來(lái)水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類(lèi)型和建筑面積的大小給予合理的補(bǔ)償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安排安置。對(duì)集體土地上的房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)征求農(nóng)戶(hù)意見(jiàn)，提供由三家具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的，三級(jí)以上的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，由被拆遷人優(yōu)先選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)收征地上的被拆遷房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估。