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集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題
1、依法辦理征地審批手續(xù)。因建設(shè)項目需要拆遷集體土地上的房屋,其前提是該土地被批準征收。我國《土地管理法》規(guī)定,任何單位和個人進行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地,建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地的,應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。依照法律規(guī)定因建設(shè)項目需要用地的首先應(yīng)將集體土地征為國有,如項目建設(shè)不把集體土地依法征收為國有土地就實施房屋拆遷,從根本上違背了我國土地管理法的基本規(guī)定,沒有土地征收審批手續(xù),就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據(jù),邊拆遷,邊征地、先拆遷,后征地,都在法律禁止之列。
2、征地管理部門按征地被批準方案實施并發(fā)布拆遷公告。征收土地方案經(jīng)批準后,市、縣人民政府應(yīng)當在被征收土地所在地的范圍內(nèi)予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)包括批準征地機關(guān)、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法和辦理征土補償?shù)钠谙薜?,尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的,應(yīng)在公告中明確被拆遷人應(yīng)當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。同時可通知有關(guān)部門在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理戶口的遷入、分戶;房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押;核發(fā)營業(yè)執(zhí)照等事宜。
3、拆遷主體要有合法的資格并按程序規(guī)定拆遷。在征收集體土地房屋拆遷過程中,有些拆遷主體是縣、區(qū)政府,有些是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府,還有的是無拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門,拆遷主體比較混亂,實際操作很不規(guī)范。目前,雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規(guī),但根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)還是應(yīng)按照土地管理法的相關(guān)規(guī)定由縣、區(qū)以上國土資源管理部門組織實施拆遷或委托縣、區(qū)級國土資源管理部門實施拆遷為宜。而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4、拆遷并進行房屋市場評估、拆遷補償標準要統(tǒng)一。由于集體土地征收中房屋拆遷,沒有一部較完善、完備的法律法規(guī),且對房屋拆遷的補償安置標準又不適用城市房屋拆遷的規(guī)定,所以造成拆遷補償安置標準不統(tǒng)一。有的農(nóng)戶在期限內(nèi)搬遷而所得補償不如后搬遷的農(nóng)戶,使拆遷工作增加難度,拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾,造成農(nóng)戶到處上訪、哄鬧,造成社會不穩(wěn)定因素。為此,對集體土地征收中房屋拆遷,可根據(jù)拆一還一,不低于原來水平的原則,按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補償,或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進行合理安排安置。對集體土地上的房屋進行評估時,應(yīng)征求農(nóng)戶意見,提供由三家具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的,三級以上的房地產(chǎn)評估資質(zhì)機構(gòu)進行評估,由被拆遷人優(yōu)先選擇評估機構(gòu),對收征地上的被拆遷房進行市場評估。
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