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淺談房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理
改革開放30多年,房地產(chǎn)開發(fā)10多年,在任何一個大城市都建造了數(shù)百萬方的多層、別墅、小高層、高層、超高層建筑。這樣多的建筑應(yīng)該造就相當(dāng)數(shù)量的設(shè)計大師和著名的開發(fā)商,然而,效果并不竟然。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項目,市場對建筑師的評價:“設(shè)計千篇一律,缺乏創(chuàng)造力,意念落后,沒有地域感、新鮮感和時代感?!?font class='insert'>泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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而設(shè)計師則對房地產(chǎn)商的評價是:“實施別人的原始創(chuàng)意、情思和預(yù)謀、為別人莫名的觀念拐扭自己的建筑?!?font class='insert'>泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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在現(xiàn)實中,當(dāng)設(shè)計出現(xiàn)問題,或者設(shè)計未達(dá)到預(yù)期的目的時,建筑師往往成了批評對象。這是因為,只有設(shè)計師才是專業(yè)的設(shè)計者,設(shè)計人員應(yīng)該負(fù)設(shè)計的責(zé)任。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)文章
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在房地產(chǎn)開發(fā)的實踐中,常??梢耘龅健耙粋€好的規(guī)劃設(shè)計方案,為營銷預(yù)設(shè)了賣點和賣相”、“一個設(shè)計方案害死一個項目”的情況。為什么會出現(xiàn)后一種情況呢?究其原因,大體有兩種,一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力,“天下設(shè)計一大抄”,平庸淺陋,敷衍塞責(zé),做出低下水平的作品;另一種是開發(fā)商自以為是,獨斷專橫,聽不進專業(yè)意見,完全不尊重設(shè)計院,把設(shè)計師當(dāng)作一支筆,讓他怎么畫就得怎么畫,最后的結(jié)局是項目失敗,設(shè)計師承擔(dān)罪名。
從房地產(chǎn)開發(fā)營銷角度來看,一個規(guī)劃設(shè)計方案的好壞,在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么,我們怎樣去審視一個規(guī)劃設(shè)計方案?評價分析一個規(guī)劃設(shè)計方案,出發(fā)點是什么?項目管理培訓(xùn)
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一、 規(guī)劃設(shè)計必須以人為本,以住戶的生活舒適方便為本。項目管理培訓(xùn)
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這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的,要住七十年,業(yè)主花幾十萬買一套住房,你必須對住戶的七十年(幾乎是一輩子?。┴?fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時,給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上,人車混流;而主入口旁邊不遠(yuǎn)又是一個紅綠燈十字路口,一旦紅燈亮起,排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口,假若旁邊還有公交車輛的車站,可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩!把車輛入口改為另一個地方,做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事,其實有大隱患,萬萬不可等閑視之?!耙?guī)劃方案無小事”,一個細(xì)節(jié)留下麻煩,住戶會抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題,只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計,犯了一條大忌。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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二、 設(shè)計必須符合項目定位,不要偏離定位去追求不切合實際的東西。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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項目定位是一個項目的根本大綱,框定了規(guī)劃設(shè)計的方向,背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū),價位適中,檔次中等,但如設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計,作出幾千上萬平方米的中庭,在里面布置什么“地中?!?、“愛琴?!?、“波羅的海”,連成一個完整的水系,加上噴泉、疊水、幾個水幕墻,這就完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計!我們粗略計算一下,每平方米的造價要幾百元,而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更高得可怕,這樣一個中檔小區(qū),向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的,而單只是水景的運轉(zhuǎn)費用,一年就需付出幾十萬元!誰來承擔(dān)這筆費用?這就是設(shè)計師背離項目定位的情形。泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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