2015房地產估價師知識點整理:契稅相關知識(2)
二、特殊規(guī)定
1、企業(yè)公司制改造
一般而言,承受一方如無優(yōu)惠政策就要征契稅;另外,要注意不征稅與免稅是不同的概念。
企業(yè)公司制改造中,承受原企業(yè)土地、房屋權屬,免征契稅。
2、企業(yè)股權重組
在股權轉讓中,單位、個人承受企業(yè)股權,企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移,不征收契稅。
但在增資擴股中,如果是以土地使用權來認購股份,則承受方需繳契稅。
國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”,由職工買斷企業(yè)產權,或向其職工轉讓部分產權,或者通過其職工投資增資擴股,將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的,對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權屬,免征契稅
3、企業(yè)合并、分立
?。?) 兩個或兩個以上的企業(yè),依據法律規(guī)定、合同約定,合并改建為一個企業(yè),對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬,免征契稅。
?。?) 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè),對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬,不征收契稅。
4、企業(yè)出售
國有、集體企業(yè)出售,被出售企業(yè)法人予以注銷,并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的,對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬,減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的,免征契稅
5、企業(yè)關閉、破產
債權人承受關閉、破產企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的,免征契稅;對非債權人承受關閉、破產企業(yè)土地、房屋權屬,凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的,減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的,免征契稅
6、房屋附屬設施(今年新增)
對于承受與房屋相關的附屬設施(如停車位、汽車庫等)所有權或土地使用權的行為,按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的,不征收契稅。
7、繼承土地、房屋權屬
法定繼承人繼承土地、房屋權屬,不征契稅;
非法定繼承人應征收契稅
8、其他
經國務院批準實施債權轉股權的企業(yè),對債權轉股權后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權屬,免征契稅。
企業(yè)改制重組過程中,同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉,不征收契稅。
契稅的征收管理
一、納稅義務發(fā)生時間
契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
二、契稅征管
要先交契稅,才能辦過戶手續(xù),即先契后證。
契稅(deed tax)
在土地、房屋等不動產所有權轉移,當事人雙方訂立契約時,對不動產承受人課征的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質和作用外,還具有證明不動產所有人產權合法性的作用。征收機關在征稅時,首先要查明產權轉移的合法性才準予繳稅,并發(fā)給新的契證作為產權合法性的證明。
契稅的特點:
1、契稅屬于財產轉移稅。
2、契稅由財產承受人繳納。
近期契稅變化:
從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。
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