2015房地產(chǎn)估價師知識點整理：房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)的概念和特點

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。

　　房產(chǎn)是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋財產(chǎn)。具體包括：住宅、廠房、倉庫，以及商業(yè)、服務(wù)、辦公、文化、教育、醫(yī)療、體育、公共設(shè)施等多方面的用房。從其所有權(quán)的不同，還可分為國有房產(chǎn)、集體所有的房產(chǎn)、私人房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)等等。地產(chǎn)是指在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系的土地財產(chǎn)。土地作為一種特殊的生產(chǎn)資料，在社會生活中起著重要的作用。具體包括：城鎮(zhèn)土地、農(nóng)村土地、耕地、荒地、風景區(qū)、自然保護區(qū)以及其他陸地面積及其上下空間。根據(jù)其所有權(quán)的不同，可分為國有土地和集體所有的土地。根據(jù)其開發(fā)利用的程度，還可分為生地、毛地和熟地等等。

　　房產(chǎn)和地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上緊密聯(lián)系，在經(jīng)濟運行過程中往往也是以整體姿態(tài)出現(xiàn)，所以一般統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)相比，具有明顯的特點：

　　1、不可移動性。因為移動就會喪失或改變經(jīng)濟價值，所以房地產(chǎn)又稱為“不動產(chǎn)”。

　　2、永久性。土地具有永久性，房屋的使用期限也較其他財產(chǎn)長。

　　3、特定性。房地產(chǎn)是特定物，因為即使設(shè)計風格、外觀規(guī)格、用料完全相同的建筑物，也會因為處于不同的地理位置和具有不同的周邊環(huán)境而不同。

　　4、保值性和增值性。有限的土地資源和隨著經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的無限需求決定了房地產(chǎn)在整體上會隨著社會發(fā)展保值和增值。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)業(yè)概述

　　1、 房地產(chǎn)業(yè)的概念和范圍

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。具體包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房屋修繕服務(wù)等等。

　　2、 我國房地產(chǎn)業(yè)的改革歷程

　　在舊的計劃經(jīng)濟體制下，我國實行的是城市土地無償使用和住房由國家統(tǒng)一建造、統(tǒng)一分配的住房福利制度。這種制度隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的激增，到80年代后期，已日益暴露出種種嚴重的弊端。首先，在土地利用方面，城市土地通過行政劃撥的方式分配給使用者無償無期限使用，土地資源浪費嚴重，而國家卻白白流失了大量的財政收入；另一方面，由于土地未實現(xiàn)商業(yè)化，必然使土地使用權(quán)變相地成為一種“特權(quán)”，而真正希望用地者如境外投資者卻無從取得，只能通過名義上的“合資”、“合作”來間接取得，扭曲了經(jīng)濟行為。其次，在住房制度方面，福利性住房使國家只有投入沒有產(chǎn)出，背上沉重的包袱。1978年黨的十一屆三中全會以后，房地產(chǎn)制度隨著經(jīng)濟體制改革的全面開展而進入了全新的階段。首先是土地使用權(quán)的改革。1988年第九屆人大通過了憲法修正案，明確規(guī)定了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)成為一項獨立的經(jīng)濟權(quán)利，在有效期內(nèi)，可以出售、交換、贈與、出租和抵押。土地有償使用成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本前提，有力地推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。其次在住房改革方面，國家逐步從國家統(tǒng)包到國家、地方、企業(yè)、個人共同投資，到1998年下半年最終全面取消福利分房制度。第三，國家在全國各地建立了房地產(chǎn)交易市場，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動納入到規(guī)范的市場中去。

　　至此，我國的房地產(chǎn)業(yè)基本擺脫了計劃經(jīng)濟的桎梏，成為我國市場經(jīng)濟體制下的重要產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的重要生力軍。但是，房地產(chǎn)業(yè)畢竟是一個新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也仍然處于完善和健全之中，需要相關(guān)配套的法律制度建設(shè)跟上去，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的持久、健康地發(fā)展。

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