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2015房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)整理:專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念
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專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容是為了特定目的,對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。為了保障這種分析、測(cè)算和判斷的客觀合理,不僅要求從事這種活動(dòng)的個(gè)人和單位是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),而且要求遵循公認(rèn)的原則,按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?,依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn),在合理的假設(shè)下,運(yùn)用科學(xué)的方法去分析、測(cè)算和判斷房地產(chǎn)的價(jià)值,并且這種活動(dòng)是受他人委托進(jìn)行的。因此,如果給專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)下個(gè)完整的定義,那么它是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托,為了特定目的,遵循公認(rèn)的原則,按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn),在合理的假設(shè)下,運(yùn)用科學(xué)的方法,對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷,并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。
通常把上述定義中的特定目的稱為估價(jià)目的,公認(rèn)的原則稱為估價(jià)原則,嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蚍Q為估價(jià)程序,依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)稱為估價(jià)依據(jù),合理的假設(shè)稱為估價(jià)假設(shè),科學(xué)的方法稱為估價(jià)方法,特定房地產(chǎn)稱為估價(jià)對(duì)象,特定時(shí)間稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn),特定價(jià)值稱為價(jià)值類型。上述定義中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人統(tǒng)稱為估價(jià)當(dāng)事人,分析、測(cè)算和判斷出的特定價(jià)值及提供的相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)簡(jiǎn)稱估價(jià)結(jié)果。因此,上述定義中涉及的估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果,可以說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。
上述定義中的“分析、測(cè)算和判斷”,還可用估計(jì)、估算、測(cè)量、計(jì)量、度量、推測(cè)、判定、評(píng)定、鑒定等詞來(lái)理解、說(shuō)明或替代。這些詞的含義基本相同或相近,例如,可以把關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的學(xué)問(wèn)稱為房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)量學(xué)。但是,同時(shí)使用分析、測(cè)算、和判斷來(lái)表達(dá)要更全面、具體且容易理解一些。其中,“分析”即價(jià)值分析,主要是指對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素進(jìn)行分析,包括對(duì)估價(jià)對(duì)象本身的分析,對(duì)人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素的分析,對(duì)估價(jià)對(duì)象所在的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)狀況的分析:“測(cè)算”即價(jià)值測(cè)算,主要是指利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù),對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行計(jì)算:“判斷”即價(jià)值判斷,主要是指房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)測(cè)算結(jié)果以及市場(chǎng)行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)等,對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行最終的判定。“分析”、“測(cè)算”和“判斷”三項(xiàng)活動(dòng)之間具有邏輯關(guān)系:“分析”是“測(cè)算”的基礎(chǔ),“測(cè)算”是“判斷”的基礎(chǔ)。
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