2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：寫字樓物業(yè)管理

　　寫字樓物業(yè)管理，業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的主要目的，是希望通過該項(xiàng)投資、達(dá)到資本保值、增值和獲取周期性收益的目的。寫字樓物業(yè)管理與其他物業(yè)管理一樣也要簽訂物業(yè)服務(wù)合同，制定物業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理目標(biāo)，進(jìn)行市場推廣工作，制定物業(yè)維護(hù)和建筑物維修計(jì)劃，通過制定成本預(yù)算和定期的現(xiàn)金流分析進(jìn)行財(cái)務(wù)管理以及企業(yè)內(nèi)部人員管理，

　　寫字樓分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)。分類過程中考慮的因素有：位置；交通方便性；聲望或形象；建筑形式；大堂；電梯；走廊；寫字樓室內(nèi)空間布置；為租戶提供的服務(wù)，服務(wù)中主要辦公室室內(nèi)服務(wù)、保安服務(wù)、現(xiàn)場物業(yè)管理人員對(duì)租戶服務(wù)請(qǐng)求的反應(yīng)速度、下班后進(jìn)入寫字樓人員管理以及空調(diào)通風(fēng)設(shè)備和維護(hù)管理；建筑設(shè)備系統(tǒng)；物業(yè)管理水平；租戶類型。

　　寫字樓租戶的選擇條件：①物業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況；②所需面積大小，考慮的三個(gè)因素有可能面積的組合、尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)、尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃；③需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。

　　寫字樓租金的確定應(yīng)考慮的三個(gè)因素：①計(jì)算可出租或可使用面積，出租面積包括出租單元內(nèi)面積和分?jǐn)偣妹娣e，單元內(nèi)建筑面積X出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)=可出租面積，租金分為基礎(chǔ)租金與市場租金，寫字樓租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置的損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。②出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修，

　　租金定期增加方式的租金調(diào)整條款，可能參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)（如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)），毛租是租金包括業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費(fèi)用。凈租是所有的經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)，代收代繳費(fèi)用是由物業(yè)管理企業(yè)的工作，

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