2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》：估價時點(diǎn)原則

　　估價時點(diǎn)原則

　　估價時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵守估價時點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，貨幣的購買力是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格也是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時間往往會有不同的價值。這就要求房地產(chǎn)估價必須先確定某個特定時間。但是，這個特定時間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。我們把這個由估價目的決定的特定時間稱為估價時點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。

　　確立估價時點(diǎn)原則的意義在于：估價時點(diǎn)除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是評估估價對象價值的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時，應(yīng)根據(jù)估價時點(diǎn)來確定。再如，運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價值時，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價時點(diǎn)不同（通常是這種情況），就需要把可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點(diǎn)時的價格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。

　　特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵守估價時點(diǎn)原則并不是把評估價值說成是某個時間上的價值就算遵守了，更本質(zhì)的是估價時點(diǎn)確定應(yīng)當(dāng)在先，價值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間上的價值。在實(shí)際估價中，通常是評估現(xiàn)在的價值，一般將房地產(chǎn)估價師實(shí)地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期（特別是完成估價對象實(shí)地查看之日）確定為估價時點(diǎn)。但估價時點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來的某個時間確定為估價時點(diǎn)。在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，估價時點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由估價目的決定的，并且所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會有所不同。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。確定了估價目的，其他便可以根據(jù)估價目的來確定。

　　不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是估價時點(diǎn)時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點(diǎn)時的狀況。不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點(diǎn)與所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的匹配關(guān)系，見教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》。

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