2015年房地產估價師《案例分析》：影響居住房地產價格的因素

　　影響居住房地產價格的因素

　　1.影響居住房地產價格的區(qū)位狀況

　?。?）交通條件。交通條件對于不同類型的房地產的含義是不同的，對于居住房地產而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度和便捷程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌等公共交通工具。交通條件較好的居住房地產，其價格要高一些。

　?。?）生活服務設施。生活服務設施較完善的居住房地產，其價格要高一些。居住房地產所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產，一定要有比較完善的基本生活服務設施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局、理發(fā)店、洗衣店，等等。

　?。?）教育配套設施。教育配套設施是影響居住房地產價格的主要因素，主要指中、小學校和幼兒園、托兒所。教育配套設施較完善的居住房地產，其價格要高一些。

　?。?）環(huán)境質量。環(huán)境質量較好的居住房地產，其價格要高一些。環(huán)境質量包括居住房地產附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質量、衛(wèi)生條件等。

　　2.影響居住房地產價格的實物狀況

　?。?）建筑結構、類型和等級。建筑結構、類型和等級不同，其價格有著較大差異。建筑結構可分為：

　?、黉摻罨炷两Y構：全部或承重部分為鋼筋混凝土結構，包括框架大板與框架輕板結構等房屋。這類房屋一般內外裝修良好，設備比較齊全。

　　②磚混結構一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構，外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設有陽臺，內外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

　　③磚混結構二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構，外墻是清水墻，沒有陽臺，內部設備不全的非單元式住宅或其他房屋。

　　④磚木結構一等：材料上等、標準較高的磚木（石料）結構。這類房屋一般是外部有裝修處理、內部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。

　?、荽u木結構二等：結構正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內有專用上、下水等設備的普通磚木結構房屋。

　?、薮u木結構三等：結構簡單，材料較差，室內沒有專用上、下水等設備，較低級的磚木結構房屋。

　　⑦簡易結構：如簡易樓、平房、木板房、磚坯房、土草房、竹木捆綁房等。

　?。?）設施與設備。供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，廚房、衛(wèi)生間潔具情況等。

　　（3）質量。建筑質量，保溫或隔熱設施，防水、防滲措施等是否符合標準及質量等級。

　?。?）裝修。對于新建房地產而言，毛坯房與裝修房的價格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。

　　（5）朝向與樓層。朝向除了考慮采光、通風等因系外，還有一個重要的因素是景觀。一般來說，朝南的住宅優(yōu)于朝北的住宅，但當北向面對的是美麗的海景或江景、湖景時，北向的住宅就比同樓層南向的住宅價值高，而且甚至會高很多。

　　不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度和是否有電梯。多層無電梯住宅的最佳樓層是高低適中的中間樓層，例如6層住宅的最佳樓層一般是3、4層。高層住宅普遍都有電梯，則因樓層越高景觀和空氣質量越好，通常是因樓層越高價值越高。

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