2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：分析估價(jià)對象價(jià)值

　　分析估價(jià)對象價(jià)值

　　要形成市場背景分析和估價(jià)對象最高最佳使用分析

　　抵押估價(jià)的還要形成估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析

　　測算估價(jià)對象價(jià)值

　　限制估價(jià)方法采用的情況，必須是真正缺乏估價(jià)所必要的資料，而不能因?yàn)楣纼r(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師沒有盡力去搜集

　　對于理論上適用而未在正式出具的估價(jià)報(bào)告中采用的估價(jià)方法，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明未采用的理由

　　判斷估價(jià)對象價(jià)值

　　不同估價(jià)方法結(jié)果有較大差異的原因

　　計(jì)算過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否恰當(dāng)；選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對象和估價(jià)目的；是否符合估價(jià)原則；房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀態(tài)。

　　一般情況下的綜合方法（測算無誤，結(jié)果差異不大時(shí)）

　　可選用簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等方法

　　選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)，通常是對最適用于該估價(jià)對象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價(jià)方法測算的結(jié)果賦予較大的權(quán)重

　　當(dāng)由于房地產(chǎn)市場處于特殊狀態(tài)導(dǎo)致不同估價(jià)方法測算結(jié)果差異較大時(shí)

　　不能簡單地采取平均的方法求出一個(gè)綜合結(jié)果

　　應(yīng)視不同的情況特別是根據(jù)估價(jià)目的將其中的一種估價(jià)方法的測算結(jié)果作為估價(jià)結(jié)果

　　或者在排除了不合適的估價(jià)方法的結(jié)果后，將余下的結(jié)果再進(jìn)行綜合

　　【重點(diǎn)】權(quán)重的確定

　　采用兩種方法的，權(quán)重不宜大于0.7或小于0.3

　　采用三種方法的，權(quán)重不宜大于0.6或小于0.2

　　采用四種及以上方法的，權(quán)重不宜大于0.5或小于0.15

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