2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

　　風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

　　一、投資組合理論

　　投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。在高通脹的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長(zhǎng)可能會(huì)超過(guò)通脹的增長(zhǎng)幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。換句話說(shuō)，目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。

　　大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類(lèi)型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。

　　風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素，國(guó)家金融狀況等）和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（個(gè)別投資項(xiàng)目因素、建筑物類(lèi)型、地點(diǎn)等）所組成。通過(guò)投資組合理論的原則，雖可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)性市場(chǎng)因素仍然存在。由于這個(gè)原因，市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)率變成了某一種投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)變化反應(yīng)幅度的評(píng)估。

　　二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　由投資組合理論引伸出來(lái)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CapitalAssetPricingModel）便能更好地分析這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系。資本資產(chǎn)定價(jià)模型與公式的意義是一致的，在該模型分析下，一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)（這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合）乘以該項(xiàng)目的市場(chǎng)收益率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。很巧合，這個(gè)概念與房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個(gè)選擇標(biāo)準(zhǔn)，即機(jī)會(huì)成本標(biāo)準(zhǔn)，十分相似。基于這個(gè)原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

　　在房地產(chǎn)投資評(píng)估過(guò)程中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。機(jī)會(huì)成本是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會(huì)的收益。這個(gè)收益應(yīng)等于上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益，如國(guó)債收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于機(jī)會(huì)成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬（RiskPemium）。

　　假設(shè)整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是0.4，則房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率按上述公式的分析應(yīng)為：r=10%+0.4×（20%-10%）=14%

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