2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：風險與投資組合

　　風險與投資組合

　　一、投資組合理論

　　投資組合理論的主要論點是：對相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。在高通脹的時候投資項目甲的收益增長可能會超過通脹的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會有負增長。在這種情況下，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。換句話說，目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。

　　大型機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。

　　風險是由系統(tǒng)風險（例如宏觀經(jīng)濟因素，國家金融狀況等）和個別風險（個別投資項目因素、建筑物類型、地點等）所組成。通過投資組合理論的原則，雖可以將個別風險因素減少，但系統(tǒng)性市場因素仍然存在。由于這個原因，市場性風險率變成了某一種投資項目相對于整個市場變化反應幅度的評估。

　　二、資本資產(chǎn)定價模型

　　由投資組合理論引伸出來的資本資產(chǎn)定價模型（CapitalAssetPricingModel）便能更好地分析這個風險與收益的關(guān)系。資本資產(chǎn)定價模型與公式的意義是一致的，在該模型分析下，一個投資項目在某一時間段上的預期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統(tǒng)性市場風險的相關(guān)系數(shù)（這里假設應用了適當?shù)耐顿Y組合）乘以該項目的市場收益率與無風險投資項目收益率之差。很巧合，這個概念與房地產(chǎn)估價學中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個選擇標準，即機會成本標準，十分相似?；谶@個原因，我們可以進一步把這一分析方法應用到房地產(chǎn)市場上。

　　在房地產(chǎn)投資評估過程中，一個影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用機會成本加適當?shù)娘L險調(diào)整值。機會成本是資本在某一段時間內(nèi)最高和最安全的投資機會的收益。這個收益應等于上述無風險的收益，如國債收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應至少等于機會成本再加上該項目的風險報酬（RiskPemium）。

　　假設整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)是0.4，則房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率按上述公式的分析應為：r=10%+0.4×（20%-10%）=14%

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