2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

　　一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

　　從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。⑴總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。⑵區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。⑶產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。⑷供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。⑸投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。⑹租買結(jié)構(gòu)：指當(dāng)前使用中的房地產(chǎn)空間中，租住空間和購買自住空間的比例關(guān)系。

　　二、房地產(chǎn)市場細(xì)分方式

　　房地產(chǎn)市場細(xì)分依據(jù)：地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)。

　　按地域細(xì)分：是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。最常見的是按城市劃分，還可按照城市內(nèi)的某一個具體區(qū)域劃分，還可按省或自治區(qū)所轄的地域劃分。市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。

　　按房地產(chǎn)用途細(xì)分：居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

　　按存量增量細(xì)分：一級市場（出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場）和二級房屋市場（存量市場）。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關(guān)系，存量市場的活躍，利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場的發(fā)展。

　　按交易形式細(xì)分：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。依不同房地產(chǎn)交易形式對市場進(jìn)行劃分，土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，土地交易實質(zhì)是土地使用權(quán)的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場；存量房屋的交易，存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。

　　按目標(biāo)市場細(xì)分。從營銷角度出發(fā)，可將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場，來細(xì)分房地產(chǎn)市場。可將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場；也可以按照目標(biāo)市場的群體特征進(jìn)行細(xì)分。

　　上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場。

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