2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：折現(xiàn)率與其他問題

　　折現(xiàn)率

　　折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

　　測算中的其他有關(guān)問題

　?。ㄒ唬┳⒁饧僭O(shè)開發(fā)法的三種估價前提

　　在實際運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是仍然由其擁有者或開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，還是要被其擁有者或開發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)，或者要被人民法院等強迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)。在這三種不同的情形下，預(yù)測出的開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是不同的。例如，估價對象為某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的商品房在建工程，在運用假設(shè)開發(fā)法評估其價值時，要弄清該在建工程是仍然由該開發(fā)商續(xù)建完成，還是將由其他的開發(fā)商續(xù)建完成？特別是該在建工程是否要被人民法院強制拍賣或變賣。假如預(yù)測該商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過市場法得到了類似商品房的建設(shè)期為3年，該在建工程的正常建設(shè)期為2年，則在該在建工程由現(xiàn)開發(fā)商續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為1年。但如果是該在建工程要被人民法院強制拍賣或變賣，則還應(yīng)加上由現(xiàn)開發(fā)商轉(zhuǎn)為其他開發(fā)商的“換手”的正常期限，例如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”。假如“換手”的正常期限為0.5年，則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為1.5年。在“換手”的情況下，不僅會有上述的一個新的“前期”，通常還會發(fā)生新的“前期費用”，因此，在估算后續(xù)必要支出時，還應(yīng)加上這部分“前期費用”。

　　由上可見，假設(shè)開發(fā)法的估價前提有以下3種；①估價對象仍然由其擁有者或開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，可將這種估價前提簡稱為“自己開發(fā)前提”；②估價對象要被其擁有者或開發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)，可將這種估價前提簡稱為“自愿轉(zhuǎn)讓前提”；③估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)，可將這種估價前提簡稱為“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。同一估價對象在這三種不同的估價前提下運用假設(shè)開發(fā)法估價，評估出的價值往往是不同的。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值；自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，又要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。但需要指出的是，在運用假設(shè)開發(fā)法時究竟應(yīng)采用哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價對象所處的實際情況來選擇，并應(yīng)在估價報告中充分說明理由。抵押估價和人民法院委托的拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

　　應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以外的收益

　　假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值這種收入，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入或節(jié)省的費用。例如，深圳市1987年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588平方米的國有土地50年使用權(quán)，從當(dāng)時預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去開發(fā)成本等必要支出及應(yīng)得利潤后的余額來看，價值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果，例如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，這塊土地的成交價格比較高是較自然的（當(dāng)時該塊土地的拍賣底價為200萬元人民幣，最后成交價格為525萬元人民幣，比拍賣底價高了很多）。

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