2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：管理辨析

　　物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理及房地產(chǎn)組合投資管理辨析

　　物業(yè)資產(chǎn)管理是一個總的概念，它包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理四個層次的子概念。這四個子概念外延依次增大。其中物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，而房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略性管理為主。注意：對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或公共物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。

　?。?）物業(yè)管理物業(yè)管理是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。目的是讓租用建筑物的租戶對其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。這個概念與我們平時常說的“物業(yè)管理”是一個概念。

　?。?）設(shè)施管理設(shè)施管理的主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為入住的客戶或業(yè)主創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。設(shè)施管理的傳統(tǒng)服務(wù)主要集中在設(shè)施的運行管理與維護，但目前這個概念已有新的內(nèi)涵，已擴展到為業(yè)主提供一個管理有序、高效率、整潔清新的工作環(huán)境。

　?。?）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理包含物業(yè)管理和設(shè)施管理。是對整個物業(yè)資產(chǎn)進行管理。包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。

　?。?）房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理的范圍比房地產(chǎn)資產(chǎn)管理還廣，包括確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標，評估房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的績效，審批房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。

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