2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　1）政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來(lái)?yè)p失的可能性。

　　2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤，造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還貸款的可能性。

　　4）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。

　　5）完工風(fēng)險(xiǎn)。完工風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設(shè)過(guò)程中不可抗力和不可控因素等原因?qū)е碌捻?xiàng)目未按期完工和超支的可能性。其風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源主要表現(xiàn)在：政府批文未如期取得、不可抗力因素的影響、不可控因素的影響及開(kāi)發(fā)建設(shè)投資超支等。

　　6）抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在發(fā)放貸款之前由于對(duì)抵押物的估價(jià)不當(dāng)所造成的損失的可能性。

　　7）貸款保證風(fēng)險(xiǎn)。貸款保證風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)放貸款時(shí)對(duì)保證人的錯(cuò)誤判斷所造成貸款難以歸還的可能性。

　　（2）風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1）對(duì)未取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)施工許可證》的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款。

　　2）對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的35%.

　　3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)保證項(xiàng)目的合法性和可行性。

　　4）對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核。嚴(yán)格限制條件不達(dá)標(biāo)企業(yè)的貸款發(fā)放。

　　5）分期發(fā)放貸款，并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，以防止其挪用貸款轉(zhuǎn)作其他項(xiàng)目或其他用途。

　　6）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控。

　　7）密切關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)情況。

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