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2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》:項目貸款的審查
金融機構(gòu)對項目貸款的審查
(1)客戶評價客戶評價即企業(yè)資信等級評價。金融機構(gòu)主要根據(jù)企業(yè)素質(zhì)、資金實力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標(biāo),確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級。企業(yè)資信等級評價的過程,實際上是將上述評價指標(biāo),按照一定的評價標(biāo)準(zhǔn)分別給每項指標(biāo)打分,再根據(jù)各項指標(biāo)的相對重要性確定每一指標(biāo)或每一類指標(biāo)的權(quán)重,然后加權(quán)平均計算出每個企業(yè)的資信評價分值,最后再按照企業(yè)得分的多少,將其劃分為AAA.AA.A.BBB.BB和B級。按照一定的評價標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)資信等級進行評價。通常情況下,BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。
?。?)項目評估金融機構(gòu)對項目的審查主要包括三個大的方面,即:項目基本情況、市場分析結(jié)果和財務(wù)評價指標(biāo)。金融機構(gòu)還會要求開發(fā)商向其提供房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)提供的項目評估報告,這也是金融機構(gòu)化解和分散融資風(fēng)險的有途徑效。
(3)擔(dān)保方式評價貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性,降低銀行資金損失的風(fēng)險,由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。貸款擔(dān)保通常有以下三種形式:①保證;②抵押;③質(zhì)押。其中,第三種主要用于動產(chǎn)或權(quán)利的擔(dān)保。
(4)貸款綜合評價金融機構(gòu)在考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后,還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果,綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素,對項目貸款進行綜合評價。貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風(fēng)險度。
某筆貸款的綜合風(fēng)險度=(某筆貸款風(fēng)險額/某筆貸款額)×100%=信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目風(fēng)險等級系數(shù)。
其中:
1)信用等級系數(shù)的取值規(guī)則是:AAA級企業(yè)為30%,AA級企業(yè)為50%,A級企業(yè)為70%,BBB級企業(yè)為90%.
2)貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則是:信用貸款為100%;由銀行金融機構(gòu)提供擔(dān)保的為10%~20%,由省級非銀行金融機構(gòu)擔(dān)保的為50%,AA級以下企業(yè)擔(dān)保的為100%;用商品房抵押的為50%,由其他房屋及建筑物抵押的為100%(如參加保險,保險期長于貸款到期日的,系數(shù)取值為50%)
3)貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則是:中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為100%,期限在半年以上不滿1年的為120%;中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%;期限在3年以上不滿5年的為130%;期限在5年以上的為140%.
4)項目風(fēng)險等級系數(shù)的確定:先按照項目建設(shè)條件、市場和產(chǎn)品分析以及財務(wù)評價的結(jié)果,將項目劃分成AAA.AA.A和BBB四個風(fēng)險等級,其對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)分別為80%、70%、60%和50%.
按照上述公式計算,凡綜合風(fēng)險度超過60%的,即為高風(fēng)險貸款。對高風(fēng)險貸款,銀行一般不予發(fā)放貸款。
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