2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：項目貸款的審查

　　金融機構(gòu)對項目貸款的審查

　　（1）客戶評價客戶評價即企業(yè)資信等級評價。金融機構(gòu)主要根據(jù)企業(yè)素質(zhì)、資金實力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標(biāo)，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級。企業(yè)資信等級評價的過程，實際上是將上述評價指標(biāo)，按照一定的評價標(biāo)準(zhǔn)分別給每項指標(biāo)打分，再根據(jù)各項指標(biāo)的相對重要性確定每一指標(biāo)或每一類指標(biāo)的權(quán)重，然后加權(quán)平均計算出每個企業(yè)的資信評價分值，最后再按照企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA．AA．A．BBB．BB和B級。按照一定的評價標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)資信等級進行評價。通常情況下，BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。

　?。?）項目評估金融機構(gòu)對項目的審查主要包括三個大的方面，即：項目基本情況、市場分析結(jié)果和財務(wù)評價指標(biāo)。金融機構(gòu)還會要求開發(fā)商向其提供房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)提供的項目評估報告，這也是金融機構(gòu)化解和分散融資風(fēng)險的有途徑效。

　　（3）擔(dān)保方式評價貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。貸款擔(dān)保通常有以下三種形式：①保證；②抵押；③質(zhì)押。其中，第三種主要用于動產(chǎn)或權(quán)利的擔(dān)保。

　　（4）貸款綜合評價金融機構(gòu)在考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風(fēng)險度。

　　某筆貸款的綜合風(fēng)險度=（某筆貸款風(fēng)險額/某筆貸款額）×100%=信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目風(fēng)險等級系數(shù)。

　　其中：

　　1）信用等級系數(shù)的取值規(guī)則是：AAA級企業(yè)為30%，AA級企業(yè)為50%，A級企業(yè)為70%，BBB級企業(yè)為90%.

　　2）貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則是：信用貸款為100%；由銀行金融機構(gòu)提供擔(dān)保的為10%～20%，由省級非銀行金融機構(gòu)擔(dān)保的為50%，AA級以下企業(yè)擔(dān)保的為100%；用商品房抵押的為50%，由其他房屋及建筑物抵押的為100%（如參加保險，保險期長于貸款到期日的，系數(shù)取值為50%）

　　3）貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則是：中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為100%，期限在半年以上不滿1年的為120%；中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%；期限在3年以上不滿5年的為130%；期限在5年以上的為140%.

　　4）項目風(fēng)險等級系數(shù)的確定：先按照項目建設(shè)條件、市場和產(chǎn)品分析以及財務(wù)評價的結(jié)果，將項目劃分成AAA．AA．A和BBB四個風(fēng)險等級，其對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)分別為80%、70%、60%和50%.

　　按照上述公式計算，凡綜合風(fēng)險度超過60%的，即為高風(fēng)險貸款。對高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。

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