2015年房地產估價師《理論與方法》：后續(xù)必要支出及應得利潤

　　后續(xù)必要支出及應得利潤

　　后續(xù)必要支出及應得利潤，是將待開發(fā)房地產狀況“變成”開發(fā)完成后的房地產狀況所必須付出的各項成本、費用、稅金及應當獲得的利潤，具體包括取得待開發(fā)房地產的稅費（以下簡稱取得稅費）以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。這些是假設開發(fā)法測算中都應當減去的項目，統(tǒng)稱為“扣除項目”。它們的估算方法與成本法中的相同（見本書第七章第二節(jié)“房地產價格構成”），但要注意以下兩點區(qū)別：①它們本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點時的值；②它們是在取得待開發(fā)房地產之后到把待開發(fā)房地產開發(fā)完成的必要支出及應得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產之前所發(fā)生的支出及應得的利潤。

　　取得稅費是假定在估價時點購置待開發(fā)房地產，此時應由購置者（買方）繳納的有關稅費，例如契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照待開發(fā)房地產價值的一定比例來測算。

　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等必要支出的多少，要與開發(fā)完成后的房地產狀況相對應。相同的待開發(fā)房地產，開發(fā)完成后的房地產為毛坯房的后續(xù)必要支出，要少于為粗裝修房的后續(xù)必要支出；粗裝修房的后續(xù)必要支出，要少于精裝修房的后續(xù)必要支出。特別是開發(fā)完成后的房地產為“以房地產為主的整體資產”的，后續(xù)必要支出通常還應包括家具設備等房地產以外財產的購置費等支出。

　　投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中，應計息項目包括：①未知的需要求取的待開發(fā)房地產的價值；②取得待開發(fā)房地產的稅費；③后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設期的終點，一般不考慮預售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知的需要求取的待開發(fā)房地產的價值是假設在估價時點一次性付清，因此其計息的起點是估價時點。后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內（如開發(fā)期間或建造期間）不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的測算要求按半年、季或月來劃分。

　　在測算開發(fā)利潤時要注意在成本法中已講過的，利潤率有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷售利潤率，它們的內涵及所對應的計算基數(shù)不同，測算時要相互匹配。另外，要注意利潤率是總利潤率還是年利潤率。

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