2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：假設(shè)開發(fā)法估價

　　假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件

　　在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法測算出的結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值（以下簡稱開發(fā)完成后價值）。由于這兩個預(yù)測包含著較多的不確定性因素，假設(shè)開發(fā)法有時被指責(zé)為較粗糙。這一點也可以從同樣是參加建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，均是采用假設(shè)開發(fā)法測算其報價或出價，但通常不同的竟買者所愿意支付的最高價格彼此相差懸殊中反映出來。當(dāng)然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據(jù)的自身條件以及對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期可能不同，因為其測算結(jié)果本質(zhì)上是投資價值。另外，準(zhǔn)確地預(yù)測后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤（以下簡稱后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤），也有較大的難度。不過，當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。

　　運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計劃；③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設(shè)開發(fā)法估價時會使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，人為地?fù)饺肆烁嗟牟淮_定性因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預(yù)測也會更加困難。

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