2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：假設(shè)開發(fā)法及其運用

　　假設(shè)開發(fā)法概述

　　一、假設(shè)開發(fā)法的含義

　　假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法、是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得的利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益（具體為預(yù)測的開發(fā)完成后的價值減去預(yù)測的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額）為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

　　假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)、實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動較活躍的情況下，得到了廣泛應(yīng)用。

　　二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

　　假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。其基本思想用這樣一個例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個典型的房地產(chǎn)開發(fā)商，在公平競爭、土地由最高出價者獲得的土地市場上取得一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，是如何思考該地塊的價格或者確定其出價的。具體如下：

　　假如有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地要出讓或轉(zhuǎn)讓，同時有許多房地產(chǎn)開發(fā)商想得到它。我作為其中的一個房地產(chǎn)開發(fā)商，將愿意出價多少？首先，我要較全面深入地調(diào)查、分析該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開市場狀況，包括該塊土地的位置、空間范圍、面積（包括規(guī)劃總用地面積、建設(shè)用地面積和代征地面積）、性質(zhì)、地勢、土壤、地基、土地條件、交通、周圍環(huán)境和景觀、規(guī)劃條件（如用途、容積率、建筑高度、綠地率等）。

　　其次，我要根據(jù)上面調(diào)查、分析得到的該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，研究、判斷該塊土地在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次。例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場、酒店等；如果建住宅，是建普通住宅，還是建高檔公寓或別墅等。

　　接下來，我要預(yù)測在未來適當(dāng)?shù)臅r機預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)，價格將是多少；在取得該塊土地時作為買方需要繳納的契稅等“取得稅費”將是多少；為了開發(fā)建設(shè)和出售該房地產(chǎn)，支出將是多少，包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息（我投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。這是基于機會成本的考慮）；在出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方需要繳納的營業(yè)稅等“銷售稅費”將是多少。此外，我還不能忘了要獲取開發(fā)利潤。但我期望利用這塊土地獲取的開發(fā)利潤不能過高，否則我的出價就會較低，從而在取得這塊土地的競爭中我將得不到它。而我期望利用這塊土地獲取的開發(fā)利潤也不能過低，例如，不能低于類似房地產(chǎn)開發(fā)活動的正常利潤，或者不能低于將此資金、時間和精力投到其他方面所能獲得的利潤，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面（這也是基于機會成本的考慮）。

　　在做出了上述預(yù)測后，我便知道了自己愿意為該塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預(yù)測的該塊土地開發(fā)完成后的價格，減去預(yù)測的在未來開發(fā)經(jīng)營過程中必須付出的各項成本、費用、稅金以及應(yīng)當(dāng)獲得的開發(fā)利潤后的余額。

　　由上可以看出，假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)（如新建商品房）價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；而在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價值。

　　假設(shè)開發(fā)法更深層的理論依據(jù)類似于地租原理（可詳見本書第十一章第一節(jié)“地租理論及測算”），只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法測算的通常是一次性的價格剩余。

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