2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：年限法和有關(guān)年限的含義

　　年限法和有關(guān)年限的含義

　　年限法也稱(chēng)為年齡一壽命法（age-lifemethod），是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。

　　建筑物的年齡（age）可分為實(shí)際年齡和有效年齡。建筑物的實(shí)際年齡（actualage）是指建筑物自竣工日期起至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù)，類(lèi)似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡（effectiveage）是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類(lèi)似于人看上去的年齡。

　　建筑物的有效年齡可能小于也可能等于或大于其實(shí)際年齡。類(lèi)似于有的人看上去比實(shí)際年齡小，有的人看上去比實(shí)際年齡大。實(shí)際年齡是估計(jì)有效年齡的基礎(chǔ)，即有效年齡通常是在實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)募訙p調(diào)整后得到：①當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng)；當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)好或者經(jīng)過(guò)更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡；當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)差的，其有效年齡大于實(shí)際年齡。

　　建筑物的壽命（life）可分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命（physicallife）是指建筑物自竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命（economiclife）是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間；具體是建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命具體是建筑物自竣工日期起，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

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