2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：年限法和有關年限的含義

　　年限法和有關年限的含義

　　年限法也稱為年齡一壽命法（age-lifemethod），是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。

　　建筑物的年齡（age）可分為實際年齡和有效年齡。建筑物的實際年齡（actualage）是指建筑物自竣工日期起至估價時點止的日歷年數(shù)，類似于人的實際年齡。建筑物的有效年齡（effectiveage）是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似于人看上去的年齡。

　　建筑物的有效年齡可能小于也可能等于或大于其實際年齡。類似于有的人看上去比實際年齡小，有的人看上去比實際年齡大。實際年齡是估計有效年齡的基礎，即有效年齡通常是在實際年齡的基礎上進行適當?shù)募訙p調(diào)整后得到：①當建筑物的施工、使用、維護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當；當建筑物的施工、使用、維護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡；當建筑物的施工、使用、維護比正常的施工、使用、維護差的，其有效年齡大于實際年齡。

　　建筑物的壽命（life）可分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命（physicallife）是指建筑物自竣工日期起至其主要結構構件和設備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命（economiclife）是指建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間；具體是建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的時間。對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命具體是建筑物自竣工日期起，在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間

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