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2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》:開發(fā)項目總投資
開發(fā)項目總投資
開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資(國C)和經(jīng)營資金。“開發(fā)建設(shè)投資”也稱為“項目總開發(fā)成本”,是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用(在計算成本利潤率時要用到此概念),包括以下11項:土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用和不可預(yù)見費用,其中財務(wù)費用、管理費用、銷售費用合稱“期間費用”:“經(jīng)營資金”是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本(是轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品的“開發(fā)建設(shè)投資”)和以出租、經(jīng)營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。
值的說明的是,“開發(fā)建設(shè)投資”或“項目總開發(fā)成本”(∞C)中是不含銷售稅費或經(jīng)營稅金及附加的(這里的“經(jīng)營稅金及附加”相當于理論教材中的銷售稅費,此外,開發(fā)教材中的“銷售稅金”也相當于銷售稅費)在出售情形下,銷售稅費是要從總銷售收入中扣除的,得到的余值稱為“凈銷售收入”,相當于項目總開發(fā)價值(GD礦):在出租情形下,銷售稅費是要從整個持有期內(nèi)經(jīng)營收入中扣除的項目。這一點是與理論教材不同的,在理論教材中,銷售稅費是計入開發(fā)成本(出售情形)或經(jīng)營費用(出租情形)的項目。
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