2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：自然和投資周期

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期的關(guān)系

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。

　　過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫的區(qū)別與聯(lián)系

　　兩者的區(qū)別：

　　1）過度開發(fā)（也稱“過熱”）和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過了需求的增長(zhǎng)速度，就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象；而房地產(chǎn)泡沫則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。

　　2）過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)，往往要通過外力干預(yù)，而過度開發(fā)可以通過自我調(diào)整回復(fù)到平衡狀態(tài)。

　　3）房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機(jī)性泡沫存在的話，往往會(huì)出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時(shí)供給的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過需求，空置率上升，價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。也就是說，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開始下滑了。從另一個(gè)角度來說，如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。

　　4）從市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)來看：“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(zhǎng)期收益；而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出。

　　兩者的聯(lián)系：兩者的成因或誘因有相似之處。房地產(chǎn)泡沫的直接誘因是投機(jī)需求膨脹，而過度開發(fā)的誘因之一是開發(fā)商之間的博弈和非理性行為。“投機(jī)需求膨脹”與“開發(fā)商之間的博弈和非理性行為”都是基于非理性思考的沖動(dòng)性行為，都帶有投機(jī)色彩和博弈性。房地產(chǎn)泡沫的直接助燃劑是金融機(jī)構(gòu)過度放貸，而過度開發(fā)的另一個(gè)誘因是開發(fā)資金的易得性。“開發(fā)資金的易得性”是建立在金融機(jī)構(gòu)放貸無序、過多過濫基礎(chǔ)上的。

　　筆者認(rèn)為，如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期過程中存在房地產(chǎn)泡沫的話，一定會(huì)產(chǎn)生過度開發(fā)，而過度開發(fā)到一定程度就會(huì)使房地產(chǎn)泡沫破滅，反過來說，就不一定成立，即過度開發(fā)不一定是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。

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