2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：征收國(guó)有土地房屋的成本

　　征收國(guó)有土地上房屋的土地取得成本

　　征收國(guó)有土地上房屋的土地取得成本一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、相關(guān)費(fèi)用以及地上物拆除、渣土清運(yùn)和場(chǎng)地平整費(fèi)等。

　　房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)由征收人對(duì)被征收人給予拆遷補(bǔ)償安置所發(fā)生的全部費(fèi)用構(gòu)成，其金額相當(dāng)于下列幾項(xiàng)之和：

　　（1）房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。是對(duì)被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地和地上附著物的補(bǔ)償費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)是被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地和地上附著物的市場(chǎng)價(jià)值，具體由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、裝飾裝修、建筑面積等因素評(píng)估確定。其中，被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償費(fèi)可能單獨(dú)計(jì)算，其標(biāo)準(zhǔn)是該自行裝飾裝修部分的市場(chǎng)價(jià)值，具體由征收人和被征收人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。對(duì)征收范圍內(nèi)的違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定處理；對(duì)未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，根據(jù)其殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。

　?。?）搬遷補(bǔ)助費(fèi)。根據(jù)需要搬遷的家具、電器（如分體式空調(diào)、熱水器）、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的拆卸、搬運(yùn)和重新安裝費(fèi)用給予補(bǔ)助。對(duì)征收后不可重新利用的動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)其殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。

　?。?）過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)（或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)）。根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金結(jié)合過(guò)渡期限確定。

　?。?）停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)被征收房屋的市場(chǎng)租金或者被征收時(shí)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料反映的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、營(yíng)業(yè)收入、納稅等情況，結(jié)合停產(chǎn)停業(yè)期限確定。

　　（5）安置補(bǔ)助費(fèi)。征收個(gè)人住宅的，對(duì)住房困難的低收人家庭，應(yīng)當(dāng)給予安置補(bǔ)助費(fèi)或者提供廉租住房保障。

　　相關(guān)費(fèi)用一般包括以下費(fèi)用：

　?。?）房屋拆遷估價(jià)費(fèi)（房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)）。該項(xiàng)費(fèi)用是承擔(dān)房屋拆遷估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向房屋拆遷估價(jià)委托人（通常為征收人）收取的估價(jià)服務(wù)費(fèi)用。

　?。?）房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用是承擔(dān)房屋拆遷服務(wù)的單位（房屋拆遷企業(yè)）按照房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)的一定比例向征收人收取的費(fèi)用。

　?。?）政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般是依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場(chǎng)法求取。

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