2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：毛租金乘數(shù)法

　　對應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)（grossrentmultiplier，GRM）、潛在毛收入乘數(shù)（potentialgrossincomemultiplier，PGIM）、有效毛收入乘數(shù)（effectivegrossincomemultiplier，EGIM）和凈收益乘數(shù)（netincomemultiplier，NIM）。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

　　1.毛租金乘數(shù)法

　　毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一個月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法，即：

　　房地產(chǎn)價值=毛租金×毛租金乘數(shù)

　　毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即：

　　毛租金乘數(shù)=價格/毛租金

　　毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”。當(dāng)采用月租金來求取估價對象的價值時，應(yīng)采用價格除以月租金求得的毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金來求取估價對象的價值時，應(yīng)采用價格除以年租金求得的毛租金乘數(shù)。

　　毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點是：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。

　　毛租金乘數(shù)法有以下缺點：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；②忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。

　　毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租型住宅（特別是公寓）的估價。但由于它的計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個補(bǔ)充。

　　2.潛在毛收入乘數(shù)法

　　潛在毛收入乘數(shù)法是將估價對象某一年的潛在毛收入（PGI）乘以潛在毛收入乘數(shù)（PGIM）來求取估價對象價值的方法，即：V=PGI×PGIM

　　潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：PGIM=V/PGI

　　與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。

　　如果估價對象與可比實例房地產(chǎn)的空置率差異不大，并且運營費用比率相似，則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡單可行的方法。但總的來說，該方法也比較粗糙，適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。

　　3.有效毛收入乘數(shù)法

　　有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數(shù)（EGIM）來求取估價對象價值的方法，即:=EGI×EGIM

　　有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：EGIM=V/EGI

　　有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點是不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價對象與可比實例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計還將繼續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因為投資者在估算房地產(chǎn)的價值時，是會考慮空置率的差異的。有效毛收入乘數(shù)法的缺點是沒有考慮運營費用的差異，因而也只適用于做粗略的估價。

　　4.凈收益乘數(shù)法

　　凈收益乘數(shù)法是將估價對象某一年的凈收益（NOD乘以凈收益乘數(shù)（NIM）來求取估價對象價值的方法，即：V=NOI×NIM

　　凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：NIM=V/NOI

　　凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。

　　由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即:=NOI/R

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