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2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》:報酬率的求取方法
報酬率的求取方法
了解了報酬率的實質(zhì)后,下面介紹求取報酬率的三種基本方法。這些方法都有一些前提條件,如要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達等。
累加法
累加法(built-up method)是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分,然后分別求出每一部分,再將它們相加得到報酬率的方法。無風險報酬率也稱為安全利率,是無風險投資的報酬率,是資金的機會成本。風險報酬率是指承擔額外的風險所要求的補償,即超過無風險報酬率以上部分的報酬率,具體是對估價對象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場等所存在的風險的補償。
累加法的一個細化公式為:
報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率
其中:①投資風險補償率,是指當投資者投資于收益不確定、具有一定風險性的房地產(chǎn)時,他必然會要求對所承擔的額外風險有所補償,否則就不會投資。②管理負擔補償率,是指一項投資所要求的操勞越多,其吸引力就會越小,從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券。③缺乏流動性補償率,是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比,買賣要困難,變現(xiàn)能力弱。④投資帶來的優(yōu)惠率,是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處,例如易于獲得融資(如可以抵押貸款),從而投資者會降低所要求的報酬率。因此,針對投資估價對象可以獲得的額外好處,投資者之間競爭的結果也會要求作相應的扣減。
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