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2015年房地產估價師《理論與方法》:求取凈收益應注意的問題
求取凈收益應注意的問題
?。ㄒ唬┯行问找婧蜔o形收益
房地產收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產帶來的直接貨幣收益。無形收益是指房地產帶來的間接利益,例如安全感、自豪感、提高聲譽和信用、增強融資能力等。在求取凈收益時不僅要包括有形收益,還要考慮各種無形收益。但要注意有些無形收益可能考慮在報酬率中,因此要與報酬率銜接起來,不能有重復。
無形收益通常難以貨幣化,難以在計算凈收益時予以考慮,但可通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。同時值得注意的是,如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn),則不應再單獨考慮,以免重復計算。例如,在當?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫字樓,即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實力,該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。
?。ǘ嶋H收益和客觀收益
房地產收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益,它一般不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營管理者的能力等對實際收益影響很大,如果將實際收益進行資本化,就會得到不切實際的結果。例如,城市中有一塊空地,目前未作任何使用,實際收益為零,甚至為負數(shù)(因為要繳納有關稅費),但如此并不表示這塊空地無價值。再如,某商場或酒店占用一宗交通便利的房地產,但由于經(jīng)營不善,由收入減去費用所得的結果可能為負數(shù),這也不意味著該宗房地產無價值。相反的情況,如一個交通不便、環(huán)境不太好的賓館,但有特殊的關系能將一些會議、活動指定在該賓館舉辦,從而可以獲得較高的收益,但這并不意味著該賓館的價值較高。
客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益,通常只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。因此,估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益,除了有租約限制的以外,一般應采用正??陀^的數(shù)據(jù)。為此,除了有租約限制的以外,利用估價對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后,還應將它它們與類似房地產在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進行比較。如果與正??陀^的情況不符,應對它們進行適當?shù)男拚?,使其成為正常客觀的。
有租約限制的,租賃期限內的租金應采用租賃合同中約定的租金,即實際租金,租賃期限外的租金應采用正??陀^的市場租金。因此,合同租金高于或低于市場租金,都會影響房地產的價值。從投資角度來看,當合同租金高于市場租金時,房地產的價值就要高一些;相反,當合同租金低于市場租金時,房地產的價值就要低一些。當合同租金與市場租金差異較大時,毀約的可能性也較大,這對于房地產的價值也有影響。
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