2015年房地產估價師《理論與方法》：求取凈收益應注意的問題

　　求取凈收益應注意的問題

　?。ㄒ唬┯行问找婧蜔o形收益

　　房地產收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產帶來的直接貨幣收益。無形收益是指房地產帶來的間接利益，例如安全感、自豪感、提高聲譽和信用、增強融資能力等。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。但要注意有些無形收益可能考慮在報酬率中，因此要與報酬率銜接起來，不能有重復。

　　無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。同時值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應再單獨考慮，以免重復計算。例如，在當?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。

　?。ǘ嶋H收益和客觀收益

　　房地產收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，它一般不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營管理者的能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結果。例如，城市中有一塊空地，目前未作任何使用，實際收益為零，甚至為負數(shù)（因為要繳納有關稅費），但如此并不表示這塊空地無價值。再如，某商場或酒店占用一宗交通便利的房地產，但由于經(jīng)營不善，由收入減去費用所得的結果可能為負數(shù)，這也不意味著該宗房地產無價值。相反的情況，如一個交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關系能將一些會議、活動指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價值較高。

　　客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。因此，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益，除了有租約限制的以外，一般應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后，還應將它它們與類似房地產在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進行比較。如果與正?？陀^的情況不符，應對它們進行適當?shù)男拚?，使其成為正常客觀的。

　　有租約限制的，租賃期限內的租金應采用租賃合同中約定的租金，即實際租金，租賃期限外的租金應采用正?？陀^的市場租金。因此，合同租金高于或低于市場租金，都會影響房地產的價值。從投資角度來看，當合同租金高于市場租金時，房地產的價值就要高一些；相反，當合同租金低于市場租金時，房地產的價值就要低一些。當合同租金與市場租金差異較大時，毀約的可能性也較大，這對于房地產的價值也有影響。

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