2015年《理論與方法》：收益法及其運(yùn)用

　　收益法及其運(yùn)用

　　本章介紹房地產(chǎn)估價(jià)三大基本方法之一的收益法，包括其含義、理論依據(jù)，適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容。

　　收益法概述

　　一、收益法的含義

　　收益法也稱(chēng)為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類(lèi)似于根據(jù)利息倒推出本金，稱(chēng)為資本化。根據(jù)將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法（dire ctcapitalization）是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)某-年的某種收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，稱(chēng)為收益乘數(shù)法。報(bào)酬資本化法（yield capitalization）是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（discounted cash flow，DCF），即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把收益法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為收益價(jià)格。

　　收益法的雛形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）來(lái)表示土地價(jià)值的早期購(gòu)買(mǎi)年法，即：

　　地價(jià)=年地租×購(gòu)買(mǎi)年

　　例如，威廉·配第（William Petty，1623～1687）在1662年出版的《賦稅論》中寫(xiě)道：在愛(ài)爾蘭，土地的價(jià)值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。“后來(lái)有了地租資本化法，即：

　　地價(jià)=地租/利息率

　　并用它來(lái)解釋早期購(gòu)買(mǎi)年法只不過(guò)是地租資本化法的另一種表現(xiàn)-購(gòu)買(mǎi)年是利息率的倒數(shù)。例如，馬克思說(shuō)：“在英國(guó)，土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，是按年收益若干倍來(lái)計(jì)算的，這不過(guò)是地租資本化的另一種表現(xiàn)。”此后，產(chǎn)生了將未來(lái)某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率的直接資本化法（價(jià)格：年收益÷資本化率）及其變化形態(tài)的收益乘數(shù)法（價(jià)格；年收益×收益乘數(shù)）。再后來(lái)，出現(xiàn)了報(bào)酬資本化法。

　　下面先以報(bào)酬資本化法為主來(lái)說(shuō)明收益法。盡管從收益法的歷史演進(jìn)來(lái)看，先有直接資本化法后有報(bào)酬資本化法，但如同弄懂了地租資本化法后就容易理解早期購(gòu)買(mǎi)年法一樣，弄懂了報(bào)酬資本化法后就容易理解直接資本化法。

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