2015年房地產估價師理論與方法輔導：成交價格相關概念

　　成交價格

　　成交價格，是指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成交易——買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。成交價格是一個已完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關系、賣者的價格策略等的不同而不同。

　　理解成交價格，應對其形成機制，即賣價、買價、成交價三者的關系有所了解：

　?。?）賣價也可稱為供給價格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產時所愿意接受的價格，有一個最低賣價。

　　（2）買價也可稱為需求價格，是站在買者的角度，指買者購買房地產時所愿意支付的價格，有一個最高買價。

　?。?）賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。因此，在一筆成功的房地產交易中最低賣價、最高買價、成交價三者的關系為：

　　最高買價≥成交價≥最低賣價成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價格。

　　嚴格地說，正常成交價格的形成條件有以下7個：①公開市場。②交易對象本身具備市場性。③眾多的買者和賣者。④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤理性且自私的經濟行為。⑥買者和賣者都具有完全信息。⑦適當的期間完成交易。

　　成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分。例如按照國有建設用地使用權出讓方式的不同，可將建設用地使用權出讓成交價分為招標成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協議成交價。在目前國有建設用地使用權出讓中，協議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，所以一般會降低地價。招標出讓方式由于通常不僅考慮投標報價，還考慮投標人的開發(fā)建設方案和資信等，中標人不一定是投標報價最高者，所以有一定的抑制地價的作用，但主要以投標報價高低確定中標人的招標出讓方式有抬高地價的作用。拍賣出讓方式由于是“價高者得”，所以最能抬高地價。因此，在通常情況下采取協議方式出讓的地價最低，其次是招標方式，拍賣方式出讓的地價最高。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價形成機制不同、地塊位置的好壞不同、缺乏經驗、人為因素的干擾及管理體制的缺陷等。

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