2015年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法輔導(dǎo)：成交價(jià)格相關(guān)概念

　　成交價(jià)格

　　成交價(jià)格，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易——買(mǎi)者同意付出、賣(mài)者同意接受，或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣或?qū)嵨铩o(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度、購(gòu)買(mǎi)或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣(mài)者的價(jià)格策略等的不同而不同。

　　理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：

　?。?）賣(mài)價(jià)也可稱為供給價(jià)格，是站在賣(mài)者的角度，指賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格，有一個(gè)最低賣(mài)價(jià)。

　?。?）買(mǎi)價(jià)也可稱為需求價(jià)格，是站在買(mǎi)者的角度，指買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格，有一個(gè)最高買(mǎi)價(jià)。

　　（3）賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣(mài)價(jià)、最高買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為：

　　最高買(mǎi)價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣(mài)價(jià)成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。

　　嚴(yán)格地說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：①公開(kāi)市場(chǎng)。②交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。③眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者。④買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。⑥買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息。⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

　　成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分。例如按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的不同，可將建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交價(jià)分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣(mài)成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。在目前國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，協(xié)議出讓方式由于是政府對(duì)于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，所以一般會(huì)降低地價(jià)。招標(biāo)出讓方式由于通常不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，還考慮投標(biāo)人的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)最高者，所以有一定的抑制地價(jià)的作用，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣(mài)出讓方式由于是“價(jià)高者得”，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣(mài)方式出讓的地價(jià)最高。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制的缺陷等。

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