2015年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法輔導(dǎo)：替代原則的概念

　　替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。

　　替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列兩點(diǎn)：

　?。?）如果在估價(jià)對(duì)象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格。

　?。?）不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。特別是作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一個(gè)時(shí)期，按照同一種估價(jià)目的，對(duì)不同區(qū)位、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)差，尤其是好的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值不能低于差的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

　　需要指出的是，替代原則是針對(duì)估價(jià)結(jié)果而言的，不論采用何種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，最后都需要把估價(jià)結(jié)果放到市場(chǎng)中去衡量，只有當(dāng)估價(jià)結(jié)果不會(huì)不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時(shí)，估價(jià)結(jié)果才可以說(shuō)是客觀合理的。當(dāng)把替代原則的思想用于某個(gè)參數(shù)的測(cè)算時(shí)，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法中都會(huì)用到。例如，整個(gè)市場(chǎng)法可以說(shuō)是以替代原理為基礎(chǔ)的。成本法中客觀成本，收益法中客觀收益，假設(shè)開發(fā)法中要從未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值中減去的未來(lái)開發(fā)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等，均是遵守替代原理來(lái)求取的。

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