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2015年我國房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大的15個(gè)城市

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摘要:2011年底開始溫州房價(jià)開始出現(xiàn)暴跌,直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂爾多斯“鬼城”風(fēng)波又起,爛尾樓被曝光。   2011年底開始溫州房價(jià)開始出現(xiàn)暴跌,直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂爾多斯“鬼城”風(fēng)波又起,爛尾樓被曝光。雖然兩個(gè)城市地產(chǎn)崩盤的方式不一樣,但是兩者卻有一個(gè)共同的原因—民間資本過度投資地產(chǎn),地產(chǎn)業(yè)杠桿高積聚風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)排行榜
    民間資本過度進(jìn)入易引地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)  

  2011年底開始溫州房價(jià)開始出現(xiàn)暴跌,直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂爾多斯“鬼城”風(fēng)波又起,爛尾樓被曝光。雖然兩個(gè)城市地產(chǎn)崩盤的方式不一樣,但是兩者卻有一個(gè)共同的原因——民間資本過度投資地產(chǎn),地產(chǎn)業(yè)杠桿高積聚風(fēng)險(xiǎn)。

  先來看溫州案例。首先,貨幣寬松和外貿(mào)萎縮導(dǎo)致資金流向地產(chǎn),溫州地產(chǎn)價(jià)格瘋漲。其次,實(shí)體企業(yè)借貸資金流入地產(chǎn),民間杠桿增加風(fēng)險(xiǎn)積聚。另外,從固定資產(chǎn)投資遠(yuǎn)低于地產(chǎn)投資增速,和地產(chǎn)銀行信貸資金不足以支持地產(chǎn)投資增長速度,也可以推斷資金是由銀行貸給普通民營企業(yè)后,再通過民間借貸等其他途徑投資進(jìn)入了地產(chǎn)行業(yè)。  

  2011年下半年開始銀行貸款收緊后,貸款期限逐漸拉長,民間借貸利率也上升到近25%。2011年地產(chǎn)竣工大幅增加,銀行流動(dòng)性的收緊迫使資金緊缺的企業(yè)由購買房產(chǎn)轉(zhuǎn)向變賣房產(chǎn),供需格局完全改變,房價(jià)開始下跌。地產(chǎn)商銷售大幅下滑,而民間借貸的高利率也使還款更加困難,資金鏈出現(xiàn)問題,開始出現(xiàn)了溫州民間借貸市場的違約。抵押物價(jià)值下跌導(dǎo)致的催還等惡性循環(huán)也開始,銀行不良貸款率大幅上升。2012年后銀行貸款額度更加收緊,資金鏈問題一直持續(xù),地產(chǎn)下跌也持續(xù)到現(xiàn)在。

  再來看鄂爾多斯案例。鄂爾多斯房價(jià)跌幅不大,但40萬套存量房滯壓形成“鬼城”。2010年前地產(chǎn)銷售活躍,2011年后交易量明顯下滑,2012-2013年年度銷售面積不足2011年一半。分析原因主要有以下幾個(gè)方面。

  因煤價(jià)上漲,從2007年開始鄂爾多斯這個(gè)煤炭開采占工業(yè)增加值的73%(2013年數(shù)據(jù))的城市迅速發(fā)展起來。2010-2011年的房價(jià)上漲和富余的資金,使民眾將錢投入地產(chǎn)業(yè),人口數(shù)不到北京1/10的鄂爾多斯2011年銷售住房面積相當(dāng)于北京的1/3。

  政府提倡鄂爾多斯轉(zhuǎn)型,規(guī)劃建設(shè)康巴什新區(qū),計(jì)劃用20年的時(shí)間達(dá)到三十萬人口。政府宏大的規(guī)劃給民眾投資的指引,2009年開始,房地產(chǎn)新開工一直維持高位,直到2012年煤炭價(jià)格大跌后企業(yè)虧損面達(dá)到22%,資金鏈出現(xiàn)問題,地產(chǎn)投資也大幅下滑,2013年新開工幾乎為0。但2009年到2012年新建房存量已經(jīng)很大,戶均住宅達(dá)1.35套。

  地下錢莊眾多為民間資本投資地產(chǎn)提供途徑。房地產(chǎn)和煤炭行業(yè)是地下錢莊資金的重要投資方向。2010年地產(chǎn)投資314億,銀行對地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅59.7億元,民間借貸是地產(chǎn)資金的重要來源,約占50%;鄂爾多斯民間融資成本大約在月息2.5%,而借貸成本一般則在月息3%,最高甚至可達(dá)月息4%-5%的高位。一旦煤炭業(yè)下滑,收入減少,地產(chǎn)需求下降,地產(chǎn)商的資金較難收回,民間借貸的資金鏈就會出問題,從而更加加劇地產(chǎn)需求萎縮,形成惡性循環(huán)。

  民營資本大量流入加大地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為的地產(chǎn)業(yè)危機(jī)的現(xiàn)象有兩種:一是房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌,類似于溫州;二是地產(chǎn)投資大幅下滑,出現(xiàn)大量爛尾樓,類似于鄂爾多斯。

  2010年以來,房價(jià)下跌幅度最大的城市有溫州、海口、三亞、南通、無錫、馬鞍山、寧波、嘉興、蕪湖和聊城等十個(gè)城市,他們的房價(jià)相對于全國房價(jià)指數(shù)的比值的最高點(diǎn)都有20%以上的跌幅,自身絕對價(jià)格也多為10%以上跌幅??疾爝@十個(gè)城市的民營經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率不少已達(dá)到70%以上(2010年),遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)全國平均60%;民間投資在固定資產(chǎn)投資中的占比也多數(shù)在60%以上。三亞、??谝蛲鈦硗顿Y帶來地產(chǎn)波動(dòng),但更多的城市是民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),民間投資大量流入地產(chǎn),這是影響地產(chǎn)大幅波動(dòng)的一個(gè)原因。此外,最近幾年出現(xiàn)負(fù)增長的城市地產(chǎn)都出現(xiàn)了一定的危機(jī),這些城市中鄂爾多斯投資中斷最為嚴(yán)重,其次為長春、北海,2014年地產(chǎn)市場的冷清導(dǎo)致了哈爾濱、常州、南昌和呼和浩特也加入投資減少的行列。這些城市中,還有常州和南昌等民營經(jīng)濟(jì)活躍,民間投資占比較大的城市。
發(fā)布:2007-11-06 14:02    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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