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2015年我國房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大的15個(gè)城市

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摘要：2011年底開始溫州房價(jià)開始出現(xiàn)暴跌，直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂爾多斯“鬼城”風(fēng)波又起，爛尾樓被曝光。 　　2011年底開始溫州房價(jià)開始出現(xiàn)暴跌，直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂爾多斯“鬼城”風(fēng)波又起，爛尾樓被曝光。雖然兩個(gè)城市地產(chǎn)崩盤的方式不一樣，但是兩者卻有一個(gè)共同的原因—民間資本過度投資地產(chǎn)，地產(chǎn)業(yè)杠桿高積聚風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)排行榜
  　　民間資本過度進(jìn)入易引地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)  

　　2011年底開始溫州房價(jià)開始出現(xiàn)暴跌，直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂爾多斯“鬼城”風(fēng)波又起，爛尾樓被曝光。雖然兩個(gè)城市地產(chǎn)崩盤的方式不一樣，但是兩者卻有一個(gè)共同的原因——民間資本過度投資地產(chǎn)，地產(chǎn)業(yè)杠桿高積聚風(fēng)險(xiǎn)。

　　先來看溫州案例。首先，貨幣寬松和外貿(mào)萎縮導(dǎo)致資金流向地產(chǎn)，溫州地產(chǎn)價(jià)格瘋漲。其次，實(shí)體企業(yè)借貸資金流入地產(chǎn)，民間杠桿增加風(fēng)險(xiǎn)積聚。另外，從固定資產(chǎn)投資遠(yuǎn)低于地產(chǎn)投資增速，和地產(chǎn)銀行信貸資金不足以支持地產(chǎn)投資增長速度，也可以推斷資金是由銀行貸給普通民營企業(yè)后，再通過民間借貸等其他途徑投資進(jìn)入了地產(chǎn)行業(yè)。  

　　2011年下半年開始銀行貸款收緊后，貸款期限逐漸拉長，民間借貸利率也上升到近25%。2011年地產(chǎn)竣工大幅增加，銀行流動(dòng)性的收緊迫使資金緊缺的企業(yè)由購買房產(chǎn)轉(zhuǎn)向變賣房產(chǎn)，供需格局完全改變，房價(jià)開始下跌。地產(chǎn)商銷售大幅下滑，而民間借貸的高利率也使還款更加困難，資金鏈出現(xiàn)問題，開始出現(xiàn)了溫州民間借貸市場的違約。抵押物價(jià)值下跌導(dǎo)致的催還等惡性循環(huán)也開始，銀行不良貸款率大幅上升。2012年后銀行貸款額度更加收緊，資金鏈問題一直持續(xù)，地產(chǎn)下跌也持續(xù)到現(xiàn)在。

　　再來看鄂爾多斯案例。鄂爾多斯房價(jià)跌幅不大，但40萬套存量房滯壓形成“鬼城”。2010年前地產(chǎn)銷售活躍，2011年后交易量明顯下滑，2012-2013年年度銷售面積不足2011年一半。分析原因主要有以下幾個(gè)方面。

　　因煤價(jià)上漲，從2007年開始鄂爾多斯這個(gè)煤炭開采占工業(yè)增加值的73%(2013年數(shù)據(jù))的城市迅速發(fā)展起來。2010-2011年的房價(jià)上漲和富余的資金，使民眾將錢投入地產(chǎn)業(yè)，人口數(shù)不到北京1/10的鄂爾多斯2011年銷售住房面積相當(dāng)于北京的1/3。

　　政府提倡鄂爾多斯轉(zhuǎn)型，規(guī)劃建設(shè)康巴什新區(qū)，計(jì)劃用20年的時(shí)間達(dá)到三十萬人口。政府宏大的規(guī)劃給民眾投資的指引，2009年開始，房地產(chǎn)新開工一直維持高位，直到2012年煤炭價(jià)格大跌后企業(yè)虧損面達(dá)到22%，資金鏈出現(xiàn)問題，地產(chǎn)投資也大幅下滑，2013年新開工幾乎為0。但2009年到2012年新建房存量已經(jīng)很大，戶均住宅達(dá)1.35套。

　　地下錢莊眾多為民間資本投資地產(chǎn)提供途徑。房地產(chǎn)和煤炭行業(yè)是地下錢莊資金的重要投資方向。2010年地產(chǎn)投資314億，銀行對地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅59.7億元，民間借貸是地產(chǎn)資金的重要來源，約占50%;鄂爾多斯民間融資成本大約在月息2.5%，而借貸成本一般則在月息3%，最高甚至可達(dá)月息4%-5%的高位。一旦煤炭業(yè)下滑，收入減少，地產(chǎn)需求下降，地產(chǎn)商的資金較難收回，民間借貸的資金鏈就會出問題，從而更加加劇地產(chǎn)需求萎縮，形成惡性循環(huán)。

　　民營資本大量流入加大地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為的地產(chǎn)業(yè)危機(jī)的現(xiàn)象有兩種：一是房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌，類似于溫州;二是地產(chǎn)投資大幅下滑，出現(xiàn)大量爛尾樓，類似于鄂爾多斯。

　　2010年以來，房價(jià)下跌幅度最大的城市有溫州、海口、三亞、南通、無錫、馬鞍山、寧波、嘉興、蕪湖和聊城等十個(gè)城市，他們的房價(jià)相對于全國房價(jià)指數(shù)的比值的最高點(diǎn)都有20%以上的跌幅，自身絕對價(jià)格也多為10%以上跌幅?？疾爝@十個(gè)城市的民營經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率不少已達(dá)到70%以上(2010年)，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)全國平均60%;民間投資在固定資產(chǎn)投資中的占比也多數(shù)在60%以上。三亞、?？谝蛲鈦硗顿Y帶來地產(chǎn)波動(dòng)，但更多的城市是民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，民間投資大量流入地產(chǎn)，這是影響地產(chǎn)大幅波動(dòng)的一個(gè)原因。此外，最近幾年出現(xiàn)負(fù)增長的城市地產(chǎn)都出現(xiàn)了一定的危機(jī)，這些城市中鄂爾多斯投資中斷最為嚴(yán)重，其次為長春、北海，2014年地產(chǎn)市場的冷清導(dǎo)致了哈爾濱、常州、南昌和呼和浩特也加入投資減少的行列。這些城市中，還有常州和南昌等民營經(jīng)濟(jì)活躍，民間投資占比較大的城市。
發(fā)布：2007-11-06 14:02    編輯：泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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