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2015年我國房價下跌風險較大的15個城市
風險排行榜
民間資本過度進入易引地產風險
2011年底開始溫州房價開始出現(xiàn)暴跌,直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂爾多斯“鬼城”風波又起,爛尾樓被曝光。雖然兩個城市地產崩盤的方式不一樣,但是兩者卻有一個共同的原因——民間資本過度投資地產,地產業(yè)杠桿高積聚風險。
先來看溫州案例。首先,貨幣寬松和外貿萎縮導致資金流向地產,溫州地產價格瘋漲。其次,實體企業(yè)借貸資金流入地產,民間杠桿增加風險積聚。另外,從固定資產投資遠低于地產投資增速,和地產銀行信貸資金不足以支持地產投資增長速度,也可以推斷資金是由銀行貸給普通民營企業(yè)后,再通過民間借貸等其他途徑投資進入了地產行業(yè)。
2011年下半年開始銀行貸款收緊后,貸款期限逐漸拉長,民間借貸利率也上升到近25%。2011年地產竣工大幅增加,銀行流動性的收緊迫使資金緊缺的企業(yè)由購買房產轉向變賣房產,供需格局完全改變,房價開始下跌。地產商銷售大幅下滑,而民間借貸的高利率也使還款更加困難,資金鏈出現(xiàn)問題,開始出現(xiàn)了溫州民間借貸市場的違約。抵押物價值下跌導致的催還等惡性循環(huán)也開始,銀行不良貸款率大幅上升。2012年后銀行貸款額度更加收緊,資金鏈問題一直持續(xù),地產下跌也持續(xù)到現(xiàn)在。
再來看鄂爾多斯案例。鄂爾多斯房價跌幅不大,但40萬套存量房滯壓形成“鬼城”。2010年前地產銷售活躍,2011年后交易量明顯下滑,2012-2013年年度銷售面積不足2011年一半。分析原因主要有以下幾個方面。
因煤價上漲,從2007年開始鄂爾多斯這個煤炭開采占工業(yè)增加值的73%(2013年數據)的城市迅速發(fā)展起來。2010-2011年的房價上漲和富余的資金,使民眾將錢投入地產業(yè),人口數不到北京1/10的鄂爾多斯2011年銷售住房面積相當于北京的1/3。
政府提倡鄂爾多斯轉型,規(guī)劃建設康巴什新區(qū),計劃用20年的時間達到三十萬人口。政府宏大的規(guī)劃給民眾投資的指引,2009年開始,房地產新開工一直維持高位,直到2012年煤炭價格大跌后企業(yè)虧損面達到22%,資金鏈出現(xiàn)問題,地產投資也大幅下滑,2013年新開工幾乎為0。但2009年到2012年新建房存量已經很大,戶均住宅達1.35套。
地下錢莊眾多為民間資本投資地產提供途徑。房地產和煤炭行業(yè)是地下錢莊資金的重要投資方向。2010年地產投資314億,銀行對地產開發(fā)貸款余額僅59.7億元,民間借貸是地產資金的重要來源,約占50%;鄂爾多斯民間融資成本大約在月息2.5%,而借貸成本一般則在月息3%,最高甚至可達月息4%-5%的高位。一旦煤炭業(yè)下滑,收入減少,地產需求下降,地產商的資金較難收回,民間借貸的資金鏈就會出問題,從而更加加劇地產需求萎縮,形成惡性循環(huán)。
民營資本大量流入加大地產價格的波動風險。我們認為的地產業(yè)危機的現(xiàn)象有兩種:一是房價出現(xiàn)大幅下跌,類似于溫州;二是地產投資大幅下滑,出現(xiàn)大量爛尾樓,類似于鄂爾多斯。
2010年以來,房價下跌幅度最大的城市有溫州、???、三亞、南通、無錫、馬鞍山、寧波、嘉興、蕪湖和聊城等十個城市,他們的房價相對于全國房價指數的比值的最高點都有20%以上的跌幅,自身絕對價格也多為10%以上跌幅??疾爝@十個城市的民營經濟貢獻率不少已達到70%以上(2010年),遠高于當時全國平均60%;民間投資在固定資產投資中的占比也多數在60%以上。三亞、??谝蛲鈦硗顿Y帶來地產波動,但更多的城市是民營經濟發(fā)達,民間投資大量流入地產,這是影響地產大幅波動的一個原因。此外,最近幾年出現(xiàn)負增長的城市地產都出現(xiàn)了一定的危機,這些城市中鄂爾多斯投資中斷最為嚴重,其次為長春、北海,2014年地產市場的冷清導致了哈爾濱、常州、南昌和呼和浩特也加入投資減少的行列。這些城市中,還有常州和南昌等民營經濟活躍,民間投資占比較大的城市。
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