大佬們的“冬天”，來了【圖】

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    背景

    今年樓市持續(xù)低迷，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)新低。在此背景下，12月14日,數(shù)位地產(chǎn)大佬在不同場合“看衰”樓市。萬通集團主席馮侖稱，“地方政府把互聯(lián)網(wǎng)小三扶正，房地產(chǎn)下堂”；SOHO中國有限公司董事長潘石屹稱，房地產(chǎn)日子一天不如一天；一貫唱多的華遠集團原董事長任志強都表示，“沒有看到任何理由能阻止（樓市）下滑。”

中國房地產(chǎn)行業(yè)（圖）

資料來源：泛普軟件整理

    馮侖 “活下去”是地產(chǎn)商立足點

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)發(fā)布的《2014-2019年中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)競爭格局及投資方向研究報告》

    “世上只見新人笑，哪見舊人哭。房地產(chǎn)是舊人，互聯(lián)網(wǎng)是新人。以前房地產(chǎn)跟地方政府的關(guān)系，直接是招商引資，登堂入室，吃飯都是坐主桌的?，F(xiàn)在換了位置了，互聯(lián)網(wǎng)扶正了，房地產(chǎn)下堂了?，F(xiàn)在唯一給的面子，就是邊上坐著，但看別人吃。”12月14日，萬通集團主席、萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖在“三亞•財經(jīng)國際論壇”上用這樣一組比喻描述當(dāng)下中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和前景。

    馮侖認(rèn)為，在中國經(jīng)濟發(fā)展了二十多年以后，房地產(chǎn)已經(jīng)到了行業(yè)發(fā)展重要轉(zhuǎn)折期。目前中國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)過50%，城鎮(zhèn)人均住房超過30平米，而三四線城市人口幾乎沒什么增長。

    “在這種情況下，以住宅快速開發(fā)銷售為主導(dǎo)的房地產(chǎn)的增長模式，和以地方政府通過不斷賣地，擴大城市范圍，攤大餅發(fā)展模式的城鎮(zhèn)化，還能繼續(xù)嗎？”馮侖認(rèn)為“不能想象（現(xiàn)有模式能繼續(xù)）”。

    馮侖認(rèn)為“活下去”是房地產(chǎn)公司的立足點，而活下去的關(guān)鍵就是把自己的事做好。“只要一直進步著，雖然不像互聯(lián)網(wǎng)這么妖嬈，但仍然能有安身立命的地方。”“雖然房地產(chǎn)下了堂，但轉(zhuǎn)變模式后發(fā)展空間仍巨大。”

    任志強 沒有看到任何理由能阻止下滑

    12月14日，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2014年會上，華遠集團原董事長任志強一反常態(tài)，發(fā)表看空樓市言論。

    任志強表示，從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣指數(shù)來看，2008年是一個最低潮，2012年又出現(xiàn)一個低潮，但是這次還沒有止住，11月我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣指數(shù)為94.30，已經(jīng)超過歷史最低點，而且還在繼續(xù)下滑。

    國家統(tǒng)計局12月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至11.9%，為2009年8月以來新低。任志強稱，到年底和明年年初會是一個持續(xù)下滑的趨勢，并且不會發(fā)生改變。

    任志強稱，目前開發(fā)商的庫存很大，大概預(yù)售面積已經(jīng)超過6億平方米，而接近6億平方米已是歷史上最高峰。這意味著目前的預(yù)售面積已創(chuàng)造了新的高峰。

    比起庫存的巨大壓力，任志強稱，開發(fā)商的到位資金情況更慘，12月到目前為止幾乎為零。任志強對于開發(fā)商目前所擁有的資金情況顯得更加悲觀，“到目前為止，維持10%左右的投資增速已經(jīng)是竭盡全力了。”

    任志強表示，從目前情況來看，今年年底和明年年初房地產(chǎn)投資將延續(xù)下滑趨勢。如果貨幣政策沒有發(fā)生大的變化，投資下降趨勢仍會繼續(xù)，至少到目前為止沒看到任何理由能阻住。

    潘石屹 房地產(chǎn)日子一天不如一天

    同時出席“三亞•財經(jīng)國際論壇”SOHO中國有限公司董事長、聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹也表達對房地產(chǎn)的擔(dān)憂。在主題發(fā)言里，潘石屹稱，中國經(jīng)濟發(fā)展有很多問題，房地產(chǎn)的日子一天不如一天，但還是有機會。

    近年來，包括萬達、綠地等中國不少房地產(chǎn)企業(yè)都投資海外，SOHO也“空倉滿兩年”。潘石屹在論壇上稱，因為“對前景看不清楚”，“在這個動蕩的時候，我們還是采用最保守的辦法。”

    “我記得兩年半前，SOHO中國在宣布轉(zhuǎn)型的時候，有好多分析師、基金經(jīng)理都很擔(dān)心，就是要把銷售物業(yè)轉(zhuǎn)變成持有物業(yè)，我們的現(xiàn)金流能不能扛得??？兩年半時間過去了，我們扛住了”，潘石屹說，“在別人大規(guī)模出手拿地的時候，我們還是很理性的。”

    對于海外投資的地產(chǎn)企業(yè)，潘石屹表示，未來大量機會還是在中國。“放眼全球經(jīng)濟，日本已經(jīng)兩個季度的經(jīng)濟負增長，俄羅斯更不用提了，石油的價格跌到63美元，盧布貶值63%，這日子怎么過呢？美國情況好一點，但也就集中在幾個大城市里。”

    “中國有一些企業(yè)家到美國比較偏遠的城市大量投資，現(xiàn)在看，在紐約曼哈頓前后幾條街，中國人投的（房地產(chǎn)）還能賺錢，跑得遠一點的就要小心。”潘石屹稱。

    王健林 不要再抱有房地產(chǎn)再次高潮的幻想

    12月14日，萬達集團董事長王健林在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2014年會上，也表達了對中國房地產(chǎn)前景擔(dān)憂。“不要再抱有房地產(chǎn)再次高潮的幻想。”王健林認(rèn)為，說黃金時代過去白銀時代到來也好，房地產(chǎn)危機也罷，中國房地產(chǎn)行業(yè)在接下來十年不轉(zhuǎn)型將岌岌可危。

    “從2006年以后這幾年，實際上是一個‘非常態(tài)’的時期。”王健林表示，在這之前接近20年的時間，房地產(chǎn)行業(yè)必須要買對地，設(shè)計要合理，定價要差不多，還得加上會吆喝，房子才能夠賣出去。

    “這幾年，特別是2008年第四季度以后，房地產(chǎn)就進入了一個‘瘋牛’狀態(tài)，賣房子就像賣白菜一樣。”王健林認(rèn)為，尤其是2013年和2012年，它比2011年上漲近40%，這種增長是不正常的。

    與此同時，王健林表示，不要再對房地產(chǎn)行業(yè)抱有任何幻想。

    “可能房地產(chǎn)從業(yè)人員還在幻想，經(jīng)過一兩年的調(diào)整，經(jīng)過貨幣刺激，或許2015年下半年再呈現(xiàn)高潮，然后就可以套現(xiàn)，有這種想法不切實際。”王健林說。

    王健林判斷稱，中國的房地產(chǎn)還會繼續(xù)往前走，但不可能再呈現(xiàn)出2012年與2013年時的“瘋牛”狀態(tài)。“不過也不要幻想房地產(chǎn)崩盤，因為強勢的政府和中國的經(jīng)濟增長不會允許這種情況發(fā)生。”

    夏海鈞 以價換量才能過冬

    12月14日，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2014年會上，恒大地產(chǎn)集團總裁夏海鈞稱，去庫存增銷量，以價換量，中國的房地產(chǎn)行業(yè)才能度過現(xiàn)在的寒冬。

    夏海鈞表示，中國的房地產(chǎn)在從一個高峰逐漸下行的通道里面，這是個大趨勢。從今年到明年，他對市場的判斷是，房地產(chǎn)的價格應(yīng)該是維持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，但量會有上升。今年恒大地產(chǎn)就是以價換量。

    “我們今年的價格升得不多，但是我們是提前第一個在香港市場完成我們的目標(biāo)，去年是1100億，今年是1200億，明年還會堅持這個大的方向。只有這樣，我們才能夠度過現(xiàn)在這個寒冬。”夏海鈞稱。

    此外，夏海鈞認(rèn)為房地產(chǎn)的集中度會進一步提高。“今年甚至到明年，很多中小房企會面臨著一個更加困難的境地。”

    夏海鈞說，“對于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)低谷來說，會成為大發(fā)展商的并購機會。也就是說房企兩極分化會進一步加劇，大企業(yè)可能更大更強，小企業(yè)可能面臨著一些并購的機遇或風(fēng)險。”

    夏海鈞表示，原來房地產(chǎn)企業(yè)是以開發(fā)貸、個人信貸為主體的資金來源渠道，而未來兩三年時間里，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新可能會成為任何一個房地產(chǎn)企業(yè)的主旋律。

    朱中一 未來房地產(chǎn)將不再是支柱產(chǎn)業(yè)

    “房地產(chǎn)確實進入了一個新的常態(tài)，隨著經(jīng)濟增速由高速向中高速轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)也進入了一個換擋期，面臨著結(jié)構(gòu)的調(diào)整期，未來對房地產(chǎn)的投資很可能降低，更多的是尊重房地產(chǎn)自身的規(guī)律。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一在此間舉行的“三亞•財經(jīng)國際論壇”上表示。

    朱中一認(rèn)為，新常態(tài)下，中國經(jīng)濟發(fā)展將加速從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)與穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式、惠民生、防風(fēng)險都有關(guān)系。

    同時，城鎮(zhèn)化發(fā)展必然涉及房地產(chǎn)，朱中一認(rèn)為，二者必須相協(xié)調(diào)，既不能滯后，但又不能超前，超前就成了造城運動，造成了資源、能源的浪費，甚至造成了風(fēng)險的加大，建議政府尊重房地產(chǎn)的規(guī)律和地區(qū)差異性的特點，進一步實施好分類調(diào)控的體系。

    朱中一同時表示支持房地產(chǎn)稅立法，認(rèn)為在立法的基本思路形成以后，應(yīng)該及早征求意見，通過公開立法的過程，給民眾時間準(zhǔn)備，有利于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，促進二手房市場和租賃市場的成長。

    “讓這個過程更加公平一點，更加公正一點，更加透明一點，可能是政府需要考慮的問題。”朱中一說。

2013年國內(nèi)房地產(chǎn)景氣指數(shù)

資料來源：泛普軟件整理

    中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

    （1）2013以來的趨勢 定方向、調(diào)結(jié)構(gòu)、改革

    2012年底，中國新一屆政府確立了“城鎮(zhèn)化”的發(fā)展思路。中國試圖要改變以往以“土地”為核心的房地產(chǎn)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變到以“人”為核心的發(fā)展模式。在舊的模式下，依附于土地的城市居民并沒有分享真正的經(jīng)濟發(fā)展成果，城市棚戶區(qū)泛濫；農(nóng)村居民的土地、住房資源等沒有獲得統(tǒng)籌發(fā)展的機會；戶籍制度阻礙城市化、勞動力自由流動；地方政府定位偏差等。在新的發(fā)展模式指導(dǎo)下，中央政府將開展一系列的變革，旨在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，而不是被動的“調(diào)控”。在未來若干年，改革釋放的房地產(chǎn)發(fā)展紅利可能有以下幾方面：

    1. 從培育世界級中心城市到與城市群發(fā)展并舉帶來的二三線城市、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展需求。

    2. 城市品質(zhì)升級帶來的將近100個城市的棚戶區(qū)改造、舊城改造將帶來數(shù)以萬億計的房地產(chǎn)發(fā)展機會；

    3. 新一輪土地改革，城市用地模式、農(nóng)村建設(shè)用地宅基地產(chǎn)權(quán)確認(rèn)等帶來的城市與郊區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展機遇；

    4. 住宅地產(chǎn)的產(chǎn)品升級，伴隨經(jīng)濟發(fā)展帶來的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

    5. 旨在調(diào)節(jié)以房地產(chǎn)為主的財產(chǎn)稅——房產(chǎn)稅即將出臺，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)存量，擠壓泡沫，促進社會公義；

    6. 由于沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷、城市自主產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的房地產(chǎn)市場發(fā)展重點從沿海到中西部城市；

    7. 戶籍制度、城鄉(xiāng)二元管理體制終結(jié)帶來的農(nóng)民工在城市置業(yè)的大量需求，城鎮(zhèn)化發(fā)揮真正的動力；

    一系列的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢將引領(lǐng)房地產(chǎn)朝著更健康的方向發(fā)展，使房地產(chǎn)由以投資主導(dǎo)向以消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)變、由短期投資向中長期投資轉(zhuǎn)變、由以土地為中心向以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)變、由以增量市場為主向增量、存量并舉發(fā)展轉(zhuǎn)變、由普漲普跌現(xiàn)象向有漲有跌現(xiàn)象轉(zhuǎn)變、由籠統(tǒng)市場向細分市場轉(zhuǎn)變?？傊康禺a(chǎn)將成為中國“城鎮(zhèn)化”發(fā)展戰(zhàn)略的引擎，是民生為主的產(chǎn)業(yè)模式，而不是投資家的樂園。

2014年上半年商品房銷售面積與增長情況

資料來源：泛普軟件整理

    中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的直接動因還有：人口因素（及家庭裂變）、交通因素、技術(shù)升級。由于60年代、80年代末的兩輪人口嬰兒潮帶來的人口紅利將大力推動中國經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)消費?？梢灶A(yù)期的是，中國政府即將改革實行了30年的計劃生育政策，馬上面臨新一輪人口生育高峰，將直接推動中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)在未來30年的發(fā)展。另外，由于當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)的變化，老齡化速度加快，到2020年底，老齡人口將占總?cè)丝?3%，人均GDP的升高和龐大規(guī)模的老齡人口將催生旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展。中國高鐵技術(shù)在2001年獲得重大突破，并快速開始了全國的高鐵路網(wǎng)建設(shè)。預(yù)計到2020年底，中國高鐵將建成2000公里，連接100個大中型城鎮(zhèn)。中國高速路網(wǎng)也已基本建成，通車?yán)锍踢_到5000公里。高鐵和高速公路將大大縮短城市間的距離，為房地產(chǎn)置業(yè)空間、消費升級提供可能。未來，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、地碳生態(tài)建筑技術(shù)大量在房地產(chǎn)及物業(yè)管理中的應(yīng)用，也使得房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)的升級、居住環(huán)境的改善提供可能。這些都是中國房地產(chǎn)發(fā)展在未來的巨大引擎。

    因此，無論中央政府即將出臺的改革措施及實施計劃推動如何，中國房地產(chǎn)行業(yè)必將進一步的發(fā)展，只不過發(fā)展的結(jié)果是更良性還是更畸形的選擇而已。房地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量將主要取決于中國政府是否具有舉重若輕、審時度勢的遠見與智慧，改革的勇氣與執(zhí)行力。

    如何“暖冬”

    未來10年發(fā)展趨勢和特點

    展望未來，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長的重要動力。當(dāng)前問題的重點只是調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不良帶來的系列問題，比如高房價。可以預(yù)期的是，2013及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點：

    第一， 城鎮(zhèn)化路徑確立。以城市棚戶區(qū)改造、舊城改造為主的城市品質(zhì)升級成為重要的“造城”模式。從聚集產(chǎn)業(yè)的三大經(jīng)濟圈城市到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后的城鎮(zhèn)群建設(shè)，將帶來大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機會。另外，住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也將獲得增長。

    第二， 國際化趨勢明顯。受國內(nèi)市場逐漸平衡、投資環(huán)境、競爭等影響，企業(yè)紛紛實施國際化戰(zhàn)略。包括投資、融資、人才、開發(fā)等領(lǐng)域均有大力實踐者。比如2010年以來萬科、萬達、碧桂園、卓達、鑫苑等在美國、東南亞、澳洲、俄羅斯、英國等的國際化項目。

    第三， 企業(yè)由土地為核心的盈利模式向以產(chǎn)品為主的盈利模式轉(zhuǎn)變。過去，由于土地出讓模式的影響，土地價格的上升是眾多企業(yè)獲利的重要途徑。捂盤、緩慢開發(fā)等現(xiàn)象不斷。未來，將以產(chǎn)品為主導(dǎo)展開企業(yè)間的競爭，企業(yè)回到核心組織能力的建設(shè)軌道上來，房地產(chǎn)產(chǎn)品有利于快速提升。

    第四， 房地產(chǎn)金融屬性的加強。房地產(chǎn)由單一的銀行貸款及影子銀行（信托）支持演變?yōu)閷I(yè)的投資基金（REITS）與地產(chǎn)的結(jié)合等，進一步降低國有銀行系統(tǒng)的風(fēng)險并提高民間資本的利用效率。

    第五， 房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的結(jié)合，智慧技術(shù)的大量應(yīng)用將提高房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)的水平。

    第六， 房地產(chǎn)真正形成產(chǎn)業(yè)，包括生產(chǎn)方式、勞動力水平等眾多產(chǎn)業(yè)要素將得到優(yōu)化組合，有助于提高房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)水平。

中國房地產(chǎn)行業(yè)生命周期分析

資料來源：泛普軟件整理

    中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就。自1998年中國住房制度改革以來，確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)。

    在新一輪改革紅利刺激下，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必將進行良性的結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升住宅地產(chǎn)的品質(zhì)，眾多企業(yè)紛紛布局國際化，走向中國以外的地區(qū)和國家進行包括投融資、項目開發(fā)、項目合作等在內(nèi)的發(fā)展道路。在中國第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展背景下，大量的中國企業(yè)也開始培育發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，借鑒優(yōu)秀的國外行業(yè)、企業(yè)經(jīng)驗，走出一條獨特的中國模式發(fā)展道路，為中國經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。  

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