2013年深圳商鋪發(fā)展走勢預(yù)測

1、南山商鋪數(shù)年大熱，成深圳商鋪開發(fā)焦點(diǎn)區(qū)域

伴隨住宅開發(fā)熱潮，南山區(qū)的人口由2002年的57.9萬將增長至2010年的約110萬人，引發(fā)南山商業(yè)的大發(fā)展。同時(shí)，受深港西部通道、南頭關(guān)口外擴(kuò)及地鐵等利好影響，更將加速南山商業(yè)的發(fā)展。毫無疑問，南山商鋪市場在未來數(shù)年內(nèi)仍將大熱，成為深圳商鋪開發(fā)焦點(diǎn)區(qū)域。

2、龍崗“大物流”產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，專業(yè)市場備受看好

龍崗中心城（及龍崗鎮(zhèn)城區(qū)）作為區(qū)域行政中心，也是龍崗區(qū)的商業(yè)中心，在“大工業(yè)、大物流、大旅游”的定位推動(dòng)下，商業(yè)市場尤其是專業(yè)市場必將取得快速的發(fā)展和良好的市場效應(yīng)。

3、南頭寶安商業(yè)一體化

隨著南頭關(guān)口外擴(kuò)與交通改造（寶松快速干道、港灣大道及地鐵等）的進(jìn)行，南山寶安商業(yè)一體化時(shí)代即將到來，深圳西部商業(yè)帶（從南山半島到寶安西鄉(xiāng)）也將逐步成型，從而帶來無限商機(jī)。南山與寶安的商業(yè)結(jié)構(gòu)將會(huì)得到合理化調(diào)整，有效激活兩地商業(yè)的發(fā)展。

4、關(guān)外商鋪嶄露頭角，集鎮(zhèn)商業(yè)充滿商機(jī)“關(guān)外商鋪”的定義是暫時(shí)的。

隨著深圳市“衛(wèi)星城”計(jì)劃的推進(jìn)，隨著龍崗、寶安納入特區(qū)，關(guān)外各鎮(zhèn)比較落后的商業(yè)必得到飛速發(fā)展，尤其是零售業(yè)與專業(yè)市場?？梢哉f，關(guān)外集鎮(zhèn)商業(yè)充滿商機(jī)，那將是深圳商業(yè)的第二個(gè)春天。

5、返租銷售遇障礙，經(jīng)營將備受重視

近幾年來，小面積產(chǎn)權(quán)式商鋪引起陣陣投資熱潮，但其所帶來的大商家合同期滿后的續(xù)租、合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營以及返租期結(jié)束后商場經(jīng)營問題亟需得到恰當(dāng)處理。未來的商業(yè)經(jīng)營將被重視，并走“中介化、證券化”道路，以專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營機(jī)制；而“返租后遺癥”則有待商鋪業(yè)主委員會(huì)（或商鋪投資基金）以及商業(yè)經(jīng)營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。

6、各類專業(yè)公司全程介入，專業(yè)商鋪代理公司崛起

現(xiàn)在的商服物業(yè)開發(fā)產(chǎn)生眾多問題，如格局規(guī)劃不合理、商場“死角”頻現(xiàn)及黃金位置用作服務(wù)設(shè)施等。所以未來發(fā)展商將側(cè)重投資開發(fā)，減少介入或不介入經(jīng)營，而由商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)代理公司及商業(yè)經(jīng)營公司等各類專業(yè)公司全程介入運(yùn)作。商服物業(yè)開發(fā)鏈條逐步成熟，“開發(fā)投資———早期專業(yè)策劃———商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)———代理租售———商業(yè)經(jīng)營”日漸成型。專業(yè)商鋪代理公司迅速崛起，專業(yè)商業(yè)開發(fā)人才逐步成熟。商業(yè)物業(yè)代理與住宅代理將產(chǎn)生不成文的天然界線。住宅代理比較受地域限制，而商鋪代理將不會(huì)受太多影響，從而催生業(yè)務(wù)全國化的專業(yè)商鋪代理公司。

7、住宅裙樓商業(yè)運(yùn)作將生巨變

目前眾多住宅裙樓的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則以及核心桶等現(xiàn)象，極大地影響了整個(gè)市場，給商場產(chǎn)權(quán)銷售及后期經(jīng)營帶來嚴(yán)重障礙，限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及降低了商場的商業(yè)價(jià)值。各城市住宅裙樓商業(yè)市場極其龐大，但整體操作比較落后，亟待提高。未來住宅裙樓的開發(fā)方式將會(huì)發(fā)生變革，將有效促進(jìn)住宅裙樓的合理化改革，引發(fā)新一輪的住宅裙樓商業(yè)開發(fā)熱潮。

8、港人消費(fèi)商業(yè)市場引起關(guān)注

深港西部通道、24 小時(shí)通關(guān)、地鐵接駁香港、港深穗經(jīng)濟(jì)帶的崛起等等，將給深圳帶來巨大的港人消費(fèi)市場，也將催生針對(duì)港人消費(fèi)為核心的商業(yè)群。每年港人來深商業(yè)消費(fèi)100 多億港元，并呈高速增長趨勢，預(yù)計(jì)到2012至2016年，港人消費(fèi)額將會(huì)翻番，從而引發(fā)眾多房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)經(jīng)營者的關(guān)注。

9、改造類商業(yè)潛力巨大

隨著城市化進(jìn)程的提高，城區(qū)版塊功能的調(diào)整，未來將有更多的原有建筑或舊商業(yè)會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)改造，并產(chǎn)生巨大的商業(yè)價(jià)值。這一市場暫未得到重視，但卻是未來商鋪開發(fā)的重點(diǎn)。

10、商鋪開發(fā)追求長期價(jià)值最大化，未來將“重營、重租、輕售”

未來的發(fā)展趨勢是商鋪“重營、重租、輕售”。發(fā)展比較成熟的香港商鋪市場基本遵循80／20 原則，即20%銷售，80%出租，從而獲取更高的長期租金收益。商鋪開發(fā)必須以“經(jīng)營”為本，經(jīng)營好可以提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值并減低投資者風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，在經(jīng)營好的基礎(chǔ)上，開發(fā)商根據(jù)資金的需求可租可售。而未來隨著可供開發(fā)的商業(yè)物業(yè)逐漸減少，擁有屬于“旺鋪”物業(yè)將是商鋪投資的重要方式。

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