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2011年上海商業(yè)地產概述
2011年上海市商業(yè)地產成交面積488萬平方米,與2010年相比減少了5.03%;供應面積為643萬平方米,與2010年相比增加了5.90%;成交均價為17974元/平方米,與2010年相比上漲了33.02%。
據(jù)德佑地產監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2011年上海市商鋪成交面積為186萬平方米,與2010年相比減少29.96%,占到商業(yè)地產成交總量的38.11%;供應面積為225萬平方米,與2010年相比減少了6.81%;成交均價為16814元/平方米,與2010年相比上漲了24.31%。
資料來源:智研數(shù)據(jù)研究中心整理
上海市各環(huán)線商鋪成交均價相比2010年都出現(xiàn)了上漲。其中內環(huán)內2011年成交均價為30614元/平方米,相比2006年上漲了78.51%,內外環(huán)間成交均價為22426元/平方米,相比2006年上漲了75.45%,外環(huán)以外成交均價為13511元/平方米,相比2006年上漲了83.30%。
從近六年各環(huán)線商鋪成交均價走勢來看,基本處于相當?shù)乃?,但是外環(huán)以外的商鋪漲幅略高一些,最主要還是市中心的高品質商品出售的相對較少,而外圍處于基礎設施等快速發(fā)展的階段,那么商業(yè)配套也隨之快速發(fā)展,新城的建設更是帶動商鋪的建設,也促進了區(qū)域內高品質商鋪的成交。
資料來源:智研數(shù)據(jù)研究中心整理
2011年上海市商鋪供應和成交占比基本處于相對平衡的狀態(tài),內環(huán)內的占比在9%左右,內外環(huán)間在20%左右,外環(huán)以外在71%左右。
從各環(huán)線商鋪的供應和成交來看,還是社區(qū)型的商鋪為主,如金誼河畔的商鋪,金地格林風范城的商鋪等,基本都是社區(qū)商鋪。其次就是外圍商業(yè)綜合體的商業(yè)設施,如萬達廣場的商業(yè)設施,新世界長寧商業(yè)中心等。
另外的就是小商品服飾商城,如上海服飾城等??傮w而言,市中心的優(yōu)質商鋪還是相對稀缺的,一旦出售,基本上就是大型機構整體收購,而外圍的商鋪由于管理措施的不到位,導致其物業(yè)本身的價值和租金價格都無法得到較大的提升,使其投資回報相對較低。因此投資商品還是需要看中項目的地段,其次就是其開發(fā)商和后期的運營團隊。
資料來源:智研數(shù)據(jù)研究中心整理
隨著軌道交通的運營和周邊樓盤的交付入住,大量人口的導入,引發(fā)了區(qū)域商業(yè)產業(yè)的升級。
比如,位于上海市中心城區(qū)的西南部的莘莊,曾經(jīng)是連動遷戶都不愿意去的偏遠郊區(qū)。然而在地鐵1號線的帶動下,現(xiàn)在的莘莊是上海西南角的一個商業(yè)和居住中心。圍繞莘莊地鐵站周圍正在形成一個“鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)—社區(qū)商業(yè)體系—現(xiàn)代商貿走廊”的三級商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡。
根據(jù)上海經(jīng)驗,地鐵剛開通后,居民日常消費的輻射半徑明顯放大,市中心的商業(yè)消費吸引力要大于本區(qū)域的消費吸引力。如上海中心城區(qū)的商業(yè),前幾年,就是一個終端和偏中高端的百貨店,現(xiàn)在的世貿商場和新世界百貨,自身的功能已經(jīng)有了很大的轉變,當然除了購物之外,還有酒店和餐飲,在購物的檔次里面,原來偏中端的產品逐漸回歸該類地區(qū)市場。
對于城市副城,地鐵對區(qū)位價值的提升作用表現(xiàn)得更為明顯。如徐家匯,地鐵開通前地位僅相當于曹家渡的區(qū)級中心,而在地鐵1號線開通后,它們之間的里面,原來偏中端的產品逐漸回歸該類地區(qū)市場。
對于城市副城,地鐵對區(qū)位價值的提升作用表現(xiàn)得更為明顯。如徐家匯,地鐵開通前地位僅相當于曹家渡的區(qū)級中心,而在地鐵1號線開通后,它們之間的差距逐步拉開,徐家匯地區(qū)的活力日益增強。僅僅3年之后,從8億元的商業(yè)收入增長到55億元。周邊商業(yè)地產價格也水漲船高,而且很多商鋪只租不售,這也從側面反映了市場對該區(qū)域價值地認同。
本文來源:泛普軟件 責任編輯:CY143 關鍵字:商業(yè)地產
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