2011年上海商業(yè)地產(chǎn)概述

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    2011年上海市商業(yè)地產(chǎn)成交面積488萬平方米，與2010年相比減少了5.03%；供應(yīng)面積為643萬平方米，與2010年相比增加了5.90%；成交均價為17974元/平方米，與2010年相比上漲了33.02%。

    據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年上海市商鋪成交面積為186萬平方米，與2010年相比減少29.96%，占到商業(yè)地產(chǎn)成交總量的38.11%；供應(yīng)面積為225萬平方米，與2010年相比減少了6.81%；成交均價為16814元/平方米，與2010年相比上漲了24.31%。
資料來源：智研數(shù)據(jù)研究中心整理

    上海市各環(huán)線商鋪成交均價相比2010年都出現(xiàn)了上漲。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)2011年成交均價為30614元/平方米，相比2006年上漲了78.51%，內(nèi)外環(huán)間成交均價為22426元/平方米，相比2006年上漲了75.45%，外環(huán)以外成交均價為13511元/平方米，相比2006年上漲了83.30%。

    從近六年各環(huán)線商鋪成交均價走勢來看，基本處于相當(dāng)?shù)乃剑峭猸h(huán)以外的商鋪漲幅略高一些，最主要還是市中心的高品質(zhì)商品出售的相對較少，而外圍處于基礎(chǔ)設(shè)施等快速發(fā)展的階段，那么商業(yè)配套也隨之快速發(fā)展，新城的建設(shè)更是帶動商鋪的建設(shè)，也促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)商鋪的成交。

                                                                                           資料來源：智研數(shù)據(jù)研究中心整理

    2011年上海市商鋪供應(yīng)和成交占比基本處于相對平衡的狀態(tài)，內(nèi)環(huán)內(nèi)的占比在9%左右，內(nèi)外環(huán)間在20%左右，外環(huán)以外在71%左右。

    從各環(huán)線商鋪的供應(yīng)和成交來看，還是社區(qū)型的商鋪為主，如金誼河畔的商鋪，金地格林風(fēng)范城的商鋪等，基本都是社區(qū)商鋪。其次就是外圍商業(yè)綜合體的商業(yè)設(shè)施，如萬達(dá)廣場的商業(yè)設(shè)施，新世界長寧商業(yè)中心等。

    另外的就是小商品服飾商城，如上海服飾城等?？傮w而言，市中心的優(yōu)質(zhì)商鋪還是相對稀缺的，一旦出售，基本上就是大型機(jī)構(gòu)整體收購，而外圍的商鋪由于管理措施的不到位，導(dǎo)致其物業(yè)本身的價值和租金價格都無法得到較大的提升，使其投資回報相對較低。因此投資商品還是需要看中項目的地段，其次就是其開發(fā)商和后期的運(yùn)營團(tuán)隊。

                                                                                        資料來源：智研數(shù)據(jù)研究中心整理

    隨著軌道交通的運(yùn)營和周邊樓盤的交付入住，大量人口的導(dǎo)入，引發(fā)了區(qū)域商業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級。

    比如，位于上海市中心城區(qū)的西南部的莘莊，曾經(jīng)是連動遷戶都不愿意去的偏遠(yuǎn)郊區(qū)。然而在地鐵1號線的帶動下，現(xiàn)在的莘莊是上海西南角的一個商業(yè)和居住中心。圍繞莘莊地鐵站周圍正在形成一個“鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)—社區(qū)商業(yè)體系—現(xiàn)代商貿(mào)走廊”的三級商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)。

    根據(jù)上海經(jīng)驗，地鐵剛開通后，居民日常消費(fèi)的輻射半徑明顯放大，市中心的商業(yè)消費(fèi)吸引力要大于本區(qū)域的消費(fèi)吸引力。如上海中心城區(qū)的商業(yè)，前幾年，就是一個終端和偏中高端的百貨店，現(xiàn)在的世貿(mào)商場和新世界百貨，自身的功能已經(jīng)有了很大的轉(zhuǎn)變，當(dāng)然除了購物之外，還有酒店和餐飲，在購物的檔次里面，原來偏中端的產(chǎn)品逐漸回歸該類地區(qū)市場。

    對于城市副城，地鐵對區(qū)位價值的提升作用表現(xiàn)得更為明顯。如徐家匯，地鐵開通前地位僅相當(dāng)于曹家渡的區(qū)級中心，而在地鐵1號線開通后，它們之間的里面，原來偏中端的產(chǎn)品逐漸回歸該類地區(qū)市場。

    對于城市副城，地鐵對區(qū)位價值的提升作用表現(xiàn)得更為明顯。如徐家匯，地鐵開通前地位僅相當(dāng)于曹家渡的區(qū)級中心，而在地鐵1號線開通后，它們之間的差距逐步拉開，徐家匯地區(qū)的活力日益增強(qiáng)。僅僅3年之后，從8億元的商業(yè)收入增長到55億元。周邊商業(yè)地產(chǎn)價格也水漲船高，而且很多商鋪只租不售，這也從側(cè)面反映了市場對該區(qū)域價值地認(rèn)同。
 

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