2012年北京商鋪的空置原因分析

1、階段面積供應(yīng)過量，超出需求規(guī)模

原因分析：北京商鋪面積大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開店擴(kuò)張計(jì)劃未能達(dá)到與供應(yīng)相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置。

控制建議：開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要理性分析判斷項(xiàng)目的可行性及可發(fā)展規(guī)模，在分析判斷過程中除了要針對(duì)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者、現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行深入分析外，亦要注重“零售商訪談”工作----即就項(xiàng)目之定位及具體業(yè)態(tài)布局與零售商進(jìn)行溝通，了解其入駐項(xiàng)目意向，并按照需求可消化的面積，結(jié)合未來需求規(guī)模的可增長空間來確定項(xiàng)目發(fā)展規(guī)模，如此可增加項(xiàng)目招商的確定性，避免空置風(fēng)險(xiǎn)。

2、不合乎用家需求的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)造成空置

原因分析：諸多項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，實(shí)際上不同業(yè)態(tài)商家可能在層商、柱距、荷載等方面都有不同的要求，在設(shè)計(jì)時(shí)未能做出針對(duì)性預(yù)留，則在后期招商時(shí)就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象。

控制建議：商業(yè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)實(shí)施前就應(yīng)該有明確的定位方面，亦要相對(duì)確認(rèn)每層的業(yè)態(tài)布局，在以上確定的基礎(chǔ)上，參照不同業(yè)態(tài)需求特征，同時(shí)考慮相對(duì)的可調(diào)性，形成設(shè)計(jì)意見來指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，如此可避免未來不適合用家需求而形成空置。

3、分割產(chǎn)權(quán)銷售造成經(jīng)營失敗導(dǎo)致空置

原因分析：諸多開發(fā)商為快速回收投資而采取劃割商鋪銷售的方式操作，但銷售后將會(huì)造成業(yè)主眾多且過于分散，使得項(xiàng)目整體難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營規(guī)劃，在各自為營的情形下也無法建立自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終往往會(huì)致經(jīng)營失敗，因此形成空置。

控制建議：開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目散售是出于快速回?cái)n資金的需求，散售比其它操作方式更易取得資金的快速回?cái)n，因此從這一角度而言，如果市場(chǎng)仍然有購買投資的需求，開發(fā)商就不可能自發(fā)的停止散售的操作。

如果要?jiǎng)?wù)實(shí)制止散售造成的空置現(xiàn)象，可能是要政府進(jìn)行相關(guān)工作，尊重商業(yè)物業(yè)之經(jīng)營性特征，出臺(tái)相關(guān)規(guī)章，限制商鋪的分散銷售行為。上海市政府已在2004年年初公布了《關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》來限制商場(chǎng)式產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售。北京市政府亦應(yīng)及早考慮制定政策來進(jìn)行控制，以保障北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，避免因此可能增加的城市商鋪空置率。

4、在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)下及外圍環(huán)境的變動(dòng)下，失利商家所造成的空置率

隨著外在消費(fèi)需求的變動(dòng)及更多競(jìng)爭(zhēng)者的加入，使得諸多無法適應(yīng)市場(chǎng)變化的商業(yè)項(xiàng)目被迫停業(yè)，因此造成空置。此種現(xiàn)象亦是正常的市場(chǎng)更新優(yōu)化過程，在不產(chǎn)生因供應(yīng)量過大，惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象的前提下，則不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有不良影響，因此也不存在說如何避免此部分空置的問題。

其它間接原因分析：在以上空置分析中，其中前兩種類型屬于“新增型空置”，即是由于新交付物業(yè)由于種種原因未投入使用而形成的空置，后兩種類型則屬于“經(jīng)營性空置”，即是曾有過運(yùn)營歷史之，因故而停業(yè)的商業(yè)物業(yè)造成的空置。

另外，政府控制不當(dāng)及商鋪投資者的不理性行為亦是造成空置率的間接原因，具體分析如下：

1、政府缺乏對(duì)商業(yè)的系統(tǒng)規(guī)劃除了要限制分散產(chǎn)權(quán)商鋪銷售外，政府亦應(yīng)對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)做出提前的規(guī)劃，此規(guī)劃應(yīng)是基于專業(yè)化工作之上的成果，以限定城市商業(yè)的總量，對(duì)不同特性區(qū)域進(jìn)行適合性的商業(yè)功能分布規(guī)劃，以避免總量過大及錯(cuò)位的商業(yè)功能定位而造成的空置現(xiàn)象。

2、投資者不理性亦間接推動(dòng)了空置產(chǎn)生之前在北京市場(chǎng)商鋪供應(yīng)面積一直相對(duì)較少，商鋪投資回報(bào)相對(duì)較高的背景下，使更多的人受到了鼓舞，從客觀大環(huán)境上促成了對(duì)商鋪投資的需求。目前商鋪投資者大部分還是不夠理性，并且地產(chǎn)商以強(qiáng)大的資金實(shí)力為背景，掌握了更多的話語權(quán)，便投資者沒有更多可了解商鋪投資真象的信息，便投資行為變得更為肓目，由此造成了商鋪分散銷售，大量商鋪的產(chǎn)權(quán)分散的現(xiàn)象，對(duì)統(tǒng)一控制經(jīng)營形成了障礙，使得經(jīng)營難以成功，因而形成空置。

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