2013年中國(guó)商鋪地產(chǎn)專業(yè)化服務(wù)解析

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，無論是從各地方政府的意愿，還是從開發(fā)商的市場(chǎng)動(dòng)機(jī)都在催生商業(yè)地產(chǎn)、尤其是購(gòu)物中心的大量開發(fā)。盡管中國(guó)政府近期在有意識(shí)地對(duì)此進(jìn)行調(diào)控，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和對(duì)中國(guó)特殊市場(chǎng)的特性，購(gòu)物中心開發(fā)暫時(shí)的速度放緩是有可能的，但持續(xù)的發(fā)展勢(shì)頭很難遏止。

這就帶來一個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，過量的開發(fā)和真實(shí)商業(yè)市場(chǎng)需求的矛盾在可預(yù)見的未來即會(huì)顯現(xiàn)，而在某些地區(qū)或城市近期就可能產(chǎn)生矛盾的爆發(fā)。在某種意義上上講，這種間接市場(chǎng)和直接市場(chǎng)的矛盾在這一階段是不可避免的，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)或購(gòu)物中心開發(fā)商的投資行為來說即冒著極大的風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)類似九十年代某些地區(qū)出現(xiàn)的住宅爛尾樓的現(xiàn)象也不足為怪，更多可能出現(xiàn)的情況是商業(yè)設(shè)施的后期經(jīng)營(yíng)的凋零，從而將開發(fā)商拖入難以為繼的局面。北京大都市街的擱置，亞奧區(qū)擁有最時(shí)尚的Mall概念的第五大道的慘淡開局，這些足以為熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的人們又敲了一次警鐘。

在商業(yè)物業(yè)面積持續(xù)增長(zhǎng)、并處于供給過量的情況下，商業(yè)地產(chǎn)商或購(gòu)物中心開發(fā)商憑何使自己處于有利的競(jìng)爭(zhēng)地位？答案是：專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和專業(yè)的操作團(tuán)隊(duì)。

大家已有這樣的共識(shí)，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)早已進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代，開發(fā)商已經(jīng)非常明了在進(jìn)行某一住宅項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要進(jìn)行特定的市場(chǎng)和產(chǎn)品研究，那種蓋了房子就可以賣出去的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。在目前群雄爭(zhēng)霸的市場(chǎng)格局中，商業(yè)地產(chǎn)也已進(jìn)入了專業(yè)化時(shí)代。在開發(fā)商擬定開發(fā)的項(xiàng)目地塊是否適合開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目？開發(fā)的適度規(guī)模是多少？開發(fā)什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)及其組合？適合這種商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑功能和規(guī)范是怎樣的？招商的資源及目標(biāo)？……..。也就是說，開發(fā)商最終的、可持續(xù)的收益回報(bào)怎樣保證？沒有專業(yè)化的商業(yè)市場(chǎng)研究和產(chǎn)品定位及其與之相協(xié)調(diào)的商業(yè)規(guī)劃和建筑形態(tài)，在充滿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的今天，項(xiàng)目的失敗是遲早的事情。

專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃的必要性在我們執(zhí)行的項(xiàng)目一再得到驗(yàn)證。在我們接到的客戶委托中不乏經(jīng)過我們科學(xué)的論證而否定客戶最初預(yù)定想法的案例。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目特定的城市、特定的區(qū)域、特定地塊的市場(chǎng)調(diào)查和研究，尤其是對(duì)該項(xiàng)目立地條件吸引的主力消費(fèi)群、對(duì)今后主力商戶入駐條件及其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件的分析，往往我們得出的結(jié)論及規(guī)劃與客戶原有的預(yù)想方案大相徑庭，甚至我們建議客戶終止該項(xiàng)目的實(shí)施或及時(shí)轉(zhuǎn)向?？蛻糇罱K往往感謝我們這種專業(yè)的意見，因?yàn)檫@避免了盲目的投資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

遺憾的是在我們接到的這類委托中，客戶在前期均委托過一般性的調(diào)查或咨詢公司，客戶從他們那里往往得到的是迎合客戶原有想法的再延伸。這不難理解，在沒有細(xì)分服務(wù)市場(chǎng)的狀況下，由綜合性咨詢公司替代專業(yè)咨詢公司的結(jié)果可想而知。這就如同病人到醫(yī)院看病，不同的病需要不同?？频拈T診醫(yī)生診治，那種包治百病的醫(yī)生大多是庸醫(yī)甚至是門外漢。這就是為什么在發(fā)達(dá)國(guó)家，即使是咨詢公司、設(shè)計(jì)公司也是針對(duì)不同行業(yè)各有擅長(zhǎng)，這是因?yàn)椴煌慕?jīng)濟(jì)領(lǐng)域有不同的專業(yè)規(guī)律和運(yùn)營(yíng)手段，不同領(lǐng)域、不同行業(yè)的專家在該領(lǐng)域才有話語權(quán)。

我們接觸的客戶大多有這樣的困惑：調(diào)查公司給他們開列的調(diào)查清單或完成的調(diào)查結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的判斷無實(shí)際的意義，依據(jù)這種調(diào)查結(jié)果得出的咨詢意見往往太過于宏觀和似是而非；這種書齋里的結(jié)果往往很不解渴，開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作依然不得要領(lǐng)。這是由于他們不了解商業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)中的實(shí)際需要是什么？

目前已經(jīng)發(fā)生、包括上文提到的商業(yè)上的失敗案例大多數(shù)是因?yàn)闆]有商業(yè)規(guī)劃、或商業(yè)規(guī)劃（業(yè)態(tài)、布局）的準(zhǔn)確性和合理性出現(xiàn)了問題，以及商業(yè)規(guī)劃在實(shí)際執(zhí)行的不利造成的。

專業(yè)化的服務(wù)也不僅僅是經(jīng)驗(yàn)型的，應(yīng)該是系統(tǒng)的、有理論支持的（甚至是有數(shù)學(xué)模型等各種技術(shù)手段支持的）和具有商業(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的高管人員組成的。

專業(yè)化的服務(wù)應(yīng)該是專業(yè)化團(tuán)隊(duì)提供的，它表現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的不同專家的支持和各個(gè)環(huán)節(jié)的串聯(lián)、銜接與配合，是綜合的、系統(tǒng)的支持體系，從而保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對(duì)項(xiàng)目的整體的把握，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)包括：

不同商業(yè)業(yè)態(tài)的專家：零售（百貨、專業(yè)店、超市等）餐飲、娛樂；

不同專業(yè)的設(shè)計(jì)專家：有商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的規(guī)劃師、建筑師、環(huán)境裝飾設(shè)計(jì)師和平面設(shè)計(jì)師；

另一個(gè)值得提醒的問題是，專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃是不能、也不應(yīng)該被商業(yè)策劃所代替的?，F(xiàn)在似乎被大家普遍認(rèn)可的、也非常流行的是以商業(yè)策劃代替商業(yè)規(guī)劃。我們贊成在符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)下的商業(yè)策劃，而非是后者簡(jiǎn)單地代替前者。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全過程當(dāng)中，商業(yè)規(guī)劃在前，商業(yè)策劃在后；商業(yè)規(guī)劃是基礎(chǔ)，商業(yè)策劃是包裝。那種期望商業(yè)策劃包打天下的作法后患無窮，許多商業(yè)項(xiàng)目的最終流產(chǎn)多因這種單一手法的操作而生，最近中國(guó)首家體驗(yàn)式青年主題賣場(chǎng)巨庫遭遇商戶退租即是典型只重視商業(yè)策劃、甚至是商業(yè)抄作的結(jié)果。這種僅靠抄作而失敗的案利比比皆是，而且今后會(huì)越來越?jīng)]有生存的余地。

總之，商業(yè)規(guī)劃及其有效的執(zhí)行是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的必要前提，非此，不能避免商業(yè)地產(chǎn)潛伏的風(fēng)險(xiǎn)。

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