2013年上海產(chǎn)權(quán)式商鋪投資策略

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商用房產(chǎn)市場(chǎng)以其獨(dú)特的投資價(jià)值吸引著眾多投資者：其中就包括大型的境內(nèi)外投資公司、企業(yè)或者是個(gè)人投資者，尋覓著各自適合的投資產(chǎn)品。由于受到多種因素的影響，使得越來(lái)越多的投資者將投資的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至商用房產(chǎn)，而其中商鋪?zhàn)鳛槠渲械拿餍前鍓K，自然亦受到了重點(diǎn)關(guān)注。

那么我們將對(duì)各類(lèi)商鋪的投資要點(diǎn)進(jìn)行系列分析，以提供給投資者作參考。首先，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪——就是將大面積商場(chǎng)分割成小面積商鋪后進(jìn)行出售的投資要點(diǎn)，作如下分析：

第一，投資風(fēng)險(xiǎn)控制

這是投資者應(yīng)當(dāng)首要考慮的問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)式商鋪由于其總標(biāo)的相對(duì)較小等特性，往往受到中、小投資者的普遍歡迎，但由于產(chǎn)權(quán)式商鋪所具有的一些特殊性，使得投資風(fēng)險(xiǎn)比一般的商鋪為高：

由于作為店中店的產(chǎn)權(quán)式商鋪受到較多因素的制約，因此想要經(jīng)營(yíng)成功就要求進(jìn)行統(tǒng)一管理，投資者必須在一定條件下服從商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)于業(yè)態(tài)的規(guī)劃要求，這對(duì)于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理能力的要求遠(yuǎn)較一般的物業(yè)管理公司要高許多。

建議：在投資產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，投資者應(yīng)對(duì)于發(fā)展商以及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的能力、資信進(jìn)行認(rèn)真研究，并對(duì)規(guī)劃的用途向?qū)＜易稍?xún)可行性后再進(jìn)行投資。

第二，投資收益問(wèn)題

產(chǎn)權(quán)式商鋪之所以能吸引投資者關(guān)注，除了投資總金額較低外，另外重要賣(mài)點(diǎn)是——承諾一定年限內(nèi)進(jìn)行包租——給予穩(wěn)定的投資回報(bào)，一般公式如下：

投資回報(bào)金額＝投資總金額×所承諾的投資回報(bào)率

產(chǎn)權(quán)式商鋪的發(fā)展商一般會(huì)指定一家商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司——對(duì)于出售的產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，通常會(huì)有兩種方案提供給投資者以供選擇：一種方案是由發(fā)展商所指定的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司提供一定年限固定回報(bào)率；另一種方案是投資者自行經(jīng)營(yíng)，但必須服從商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，尤其是在業(yè)態(tài)上必須服從規(guī)劃要求。當(dāng)然發(fā)展商的出發(fā)點(diǎn)是為了使商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能夠最大程度地獲得成功。

投資者仍然需要關(guān)注幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：一是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)能力、注冊(cè)資金、以往業(yè)績(jī)表現(xiàn)等——也就是包租主體公司的綜合履約能力；二是投資收益問(wèn)題——也就是發(fā)展商所指定的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司提供一定年限固定回報(bào)率多寡——是否能夠償還貸款等，因?yàn)楦鶕?jù)信義商用房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示：需要貸款投資購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者比例達(dá)到60%以投資案例：

投資者購(gòu)買(mǎi)一個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪，總金額為100萬(wàn)元，貸款5成，年限為10年，那么由發(fā)展商所指定的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司提供一定年限的固定回報(bào)率需達(dá)到多少才能償還銀行貸款？目前個(gè)人非居住貸款利率為：6．12%，個(gè)人租賃稅收按5%計(jì)算。

通過(guò)上表的計(jì)算，可以看到：如果貸款5成購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式商鋪，那么投資回報(bào)率必須達(dá)到7．05%以上方能償還貸款本息。

建議：投資者選擇投資產(chǎn)權(quán)式商鋪很重要的是看中其具有穩(wěn)定的投資回報(bào)，這就需要認(rèn)真評(píng)估商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的綜合實(shí)力。

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