2013年我國商鋪地產投資風險分析

政策緊縮、資金難求、市場觀望情緒濃重……一系列的“難題”在考驗著房地產開發(fā)企業(yè)的生存能力。近日，某知名媒體組織的商業(yè)地產論壇，聚集了眾多開發(fā)企業(yè)參加，很是有人氣。“現(xiàn)在好多做住宅的開發(fā)商都在轉型，”深圳多元地產顧問公司董事長季寧寧表示，“但是商業(yè)地產也不是很好做，因為商業(yè)與住宅的操作模式完全不一樣。”

轉戰(zhàn)商業(yè)地產：受高利潤推動

早在2005年，商業(yè)地產的開發(fā)就成為國內住宅開發(fā)商熱切關注的轉型出路之一。合生創(chuàng)展、富力集團、金融街、綠地集團等國內知名住宅開發(fā)商陸續(xù)將觸角延伸至此。而目前，開發(fā)商業(yè)地產的成本和住宅差不多，利潤卻比住宅高出不少。在北京，住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的租售價價格比是1比2或1比3，在這一高利潤的驅使下，特別是住宅項目的盈利空間正在被壓縮，開發(fā)商轉戰(zhàn)商業(yè)地產成為一種必然。一些專家分析認為，高利潤是推動開發(fā)商轉戰(zhàn)商業(yè)地產的一個誘因。

轉戰(zhàn)商業(yè)地產：三思而行

當前，很多做住宅的開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產時，不能馬上理解做住宅和做商業(yè)有什么不同，所以開發(fā)出來的項目出租的前景就會很差，這樣的例子也是有一些的。但如果因為出租前景不好而將項目賣掉，那就更是“得不償失”了。對于那些大型的集團性房地產開發(fā)企業(yè)而言，適當?shù)叵蛏虡I(yè)地產方向轉變是可以嘗試的，但對于那些規(guī)模不是很大、以住宅地產的開發(fā)為主的企業(yè)而言，要想立即轉型，就需要三思而行了。

“現(xiàn)在好多做住宅的開發(fā)商都在轉型，但是商業(yè)地產也不是很好做，因為商業(yè)與住宅的操作模式完全不一樣。住宅建設好了以后就銷售，銷售完就可以了，但商業(yè)地產還要考慮到經營，比如前期要招商，如果招商效果好，那么在后期就可以很好地經營，不可能很快就將其出售。商業(yè)地產基本上都會作為持有型的，享受的是運營中的收益和增值，最后達到品牌價值的提升。此外，商業(yè)的價值也會隨著城市價值的提升而提升。”季寧寧說。

漢博研究院院長王永認為，商業(yè)地產開發(fā)商的處境也是非常艱難的，第一個是融資渠道狹窄，第二個是變現(xiàn)模式的渠道也很狹窄。在商業(yè)地產領域，能夠做得好的，要么是專業(yè)性很強、具有一定實力的企業(yè)，要么就是超大型的國企。中小型開發(fā)商如果要進入商業(yè)地產的領域，首先就要面臨融資難、變現(xiàn)難的問題。對于經營商業(yè)地產而言，正因為有這些困難，所以才要求新、求變，這樣才能獲得一個很好的收益。開發(fā)商做商業(yè)地產一定要有新的思維，首先要考慮到怎樣實現(xiàn)資金的平衡，然后再考慮怎樣變現(xiàn)，這會影響到項目的市場定位。如果這個問題在前期沒有考慮清楚，那么在后期，即使你請10個公司來運作項目，即使你再有錢，也不會做好的。

轉戰(zhàn)商業(yè)地產：求新、求變、求發(fā)展

商業(yè)地產的開發(fā)有很大的難度，不像住宅地產那樣，只要是有錢就可以開發(fā)。季寧寧說：“商業(yè)地產要從市場、商業(yè)體、城市、日后的發(fā)展以及未來有序經營等方面考慮，然后再以此來打造品牌、營造價值核心，它要比住宅地產多好多個環(huán)節(jié)。目前，很多做住宅地產的開發(fā)商運作商業(yè)地產時都會遇到很大的難度，而且，越是大的城市，商業(yè)項目越是難做?，F(xiàn)在，一些做住宅的開發(fā)商紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)地產領域，但需要注意的是，千萬不要以住宅開發(fā)的思維去考慮如何做商業(yè)地產，因為這是兩種完全不一樣操作方法。做住宅，稍微懂得做的，都會覺得第二個項目要比第一個項目做得大，第三個項目肯定要比第二個大。商業(yè)地產不是這樣做的，甚至是‘做得越大，死得越快’。如果要做一個百萬平方米的住宅，成功的幾率很高，因為它有一期、二期來醞釀，每一期都可以逐步攀升，但是做這么大面積的商業(yè)地產是不可能的。作為商業(yè)地產開發(fā)商，必須要放下以前的商業(yè)思維，而且不能考慮住宅的開發(fā)思路，就以購物中心來說，以前那種‘首層做化妝品，二層做女裝，三層做男裝’的模式早已經過時了，現(xiàn)在考慮更多的是全方位的商業(yè)業(yè)態(tài)。對于一個商業(yè)項目而言，開業(yè)成功只不過是成功路上的一半，后續(xù)的服務、后續(xù)的策劃也很重要。”

“開發(fā)商業(yè)項目，還需要腳踏實地地做一些深入的、客觀的、科學的分析。從商業(yè)地產來講，最關鍵的一個概念就是不要把它當成住宅產品來做，這樣對整個商業(yè)地產來講，才會有一個比較大的推動。”全國房地產設計聯(lián)盟執(zhí)行常委、匡形國際執(zhí)行總裁吳磊認為，開發(fā)商的出發(fā)點不一樣，所以很多設計的手法也不盡相同，從而也導致了最后很多運營的方式也不一樣。以寫字樓為例，對于寫字樓租金和銷售關系而言，比如中國人壽大廈，從專業(yè)的角度來講，中國人壽大廈在設計方面是目前北京最有品質的一個項目，它是不出售的，現(xiàn)在的租金是當時的兩倍。與之相比較，天津的一個寫字樓，它屬于全天津最高端的商場，但是租金卻一直沒有上漲，其最根本的原因就是那個項目的很多層都被出售了。一旦出售，要想拉動租價上漲幾乎是不可能的。購物中心和寫字樓有一個最相通的地方，即如果一旦零售出去的話，那么最后它的租金是沒有保證的。國內購物中心不成功的一個主要的原因，是中國的產品本身不夠豐富。像太平洋百貨，基本上算是國內比較好的例子了，但是那里不同品牌、不同產地的衣服的樣式幾乎是一樣的。如果進入美國的購物中心，則恰恰相反，在美國的購物中心，即使是同一種產品、同一個品牌，在不同的商店里面也都會有差別。

王永認為，在傳統(tǒng)的產權式商鋪贏利模式日益式微的情況下，一些新的贏利模式開始出現(xiàn)，商業(yè)地產市場機構投資者的整體購買以及REITs整體上市代表了整體出售的贏利模式的出現(xiàn)。這兩者本質上是一致的，都是將物業(yè)股權轉讓的行為，只是前者是將商業(yè)物業(yè)整體出售給大型機構投資者，這些機構投資者以海外基金為主，他們或長期持有獲得長期租金收入，或將其打入REITs資產包中，為未來REITs上市作準備。REITs上市代表著另一種變現(xiàn)方式，是將商業(yè)物業(yè)分拆成很小的份額公開上市出售給投資機構或個人，但由于REITs對商業(yè)物業(yè)的品質要求較高，而且要通過復雜的控制權處理以達到規(guī)避雙重征稅問題，因此要想通過REITs上市變現(xiàn)，國內的商業(yè)地產還有較長的路要走。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY143 關鍵字：商鋪地產

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