我國物業(yè)公司未來發(fā)展建議

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        內(nèi)容提示：運用對比法、成本法、定額法等方法，再結(jié)合地區(qū)的經(jīng)濟水平，參照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，科學(xué)制定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的實際需要，提供有質(zhì)量的服務(wù)，實現(xiàn)收費與服務(wù)同質(zhì)，提高業(yè)主對服務(wù)和收費的認可。通過協(xié)商、論證，選擇正確的收費方式，如可采用酬金制或包干制等。

        隨著近幾年我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程不斷加快，房地產(chǎn)市場得到了快速的發(fā)展，于此同時物業(yè)管理服務(wù)的需要不斷增長。但就目前我國物業(yè)公司發(fā)展的現(xiàn)狀仍不樂觀，存在著很多問題，影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

        2012-2016年中國物業(yè)管理市場研究與投資前景預(yù)測報告

        (一)建議政府給予政策上的扶持

        (1)完善物業(yè)服務(wù)收費定價機制制定物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)要堅持市場化，突出體收費與服務(wù)對稱性的特點，完善物業(yè)服務(wù)收費定價機制[3]。首先要堅持物業(yè)服務(wù)定價的科學(xué)性，同時要對物業(yè)服務(wù)成本進行監(jiān)審，加強對企業(yè)經(jīng)營成本核算，及時掌握物業(yè)服務(wù)成本變化狀況。同時要及時、適當(dāng)調(diào)整普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價。近幾年來勞動力等物業(yè)成本迅速上升，但物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)未能真正調(diào)整到位，調(diào)整要遵循補償合理成本以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)。同時還要建立物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)成本相聯(lián)系的價格動態(tài)調(diào)整機制。

        (2)調(diào)減稅收調(diào)減稅收首先是降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅稅率，建議比照郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、文化體育業(yè)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅由現(xiàn)行5%的稅率調(diào)低為3%的稅率，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。其次是合理確定稅基，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入扣除支付給其他專業(yè)服務(wù)單位支出(如：專業(yè)消防維保、電梯維保、中央空調(diào)維保、外墻清潔、綠化養(yǎng)護、專業(yè)安保等外包支出)后征稅，以體現(xiàn)合理稅基，避免重復(fù)征稅。

        (3)落實保險政策補貼物業(yè)行業(yè)是微利行業(yè)，物業(yè)公司給所有的職工購買保險，企業(yè)經(jīng)濟壓力比較大，為幫助物業(yè)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險，保障從業(yè)人員的合法權(quán)益，可按照員工實際工資收入確定繳納養(yǎng)老保險費基數(shù)，實際工資收入低于上年最低工資標(biāo)準(zhǔn)的，按上年最低工資標(biāo)準(zhǔn)確定；繳費上險及費率等可適當(dāng)進行降低。

        (二)進行有效的成本控制

        成本控制是對企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費進行計算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過程。實施成本控制，可以促進企業(yè)改善經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，全面提高企業(yè)素質(zhì)，使企業(yè)在市場競爭的環(huán)境下生存、發(fā)展和壯大[3]。物業(yè)公司可通過以下途徑對成本進行控制，如對人員實行定崗定編；進行物業(yè)管理收支預(yù)算，核定經(jīng)濟指標(biāo)，加強成本控制意識；通過公開招標(biāo)，對公司的設(shè)備配件、綠化苗木、維修材料、辦公用品等進行集中采購。

        (三)加強物業(yè)費的收繳

        運用對比法、成本法、定額法等方法，再結(jié)合地區(qū)的經(jīng)濟水平，參照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，科學(xué)制定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的實際需要，提供有質(zhì)量的服務(wù)，實現(xiàn)收費與服務(wù)同質(zhì)，提高業(yè)主對服務(wù)和收費的認可。通過協(xié)商、論證，選擇正確的收費方式，如可采用酬金制或包干制等。

        物業(yè)公司要走出目前的困境，實現(xiàn)健康、可持續(xù)的發(fā)展，除了國家在相關(guān)政策上給予傾斜之外，主要還有加強自身管理，控制成本，打造自身的物業(yè)服務(wù)品牌。

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