“十二五”及未來十年我國城鎮(zhèn)住房市場需求展望

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內(nèi)容提示：城市化移民家庭及其形成的新增住房需求在近年內(nèi)也可能迎來下降趨勢。我國農(nóng)村婚配年齡段人口分別在1995 年和2014 年形成兩個高峰， 2011—2014 年間，農(nóng)村婚配年齡段人口仍呈增長趨勢，但2014 年以后農(nóng)村婚配年齡段人口將呈快速下降趨勢，這意味著農(nóng)村既有人口組建新家庭數(shù)將在2014年達到高峰，考慮到23 ～ 30 歲婚齡人口是我國城鎮(zhèn)化的主要人口構(gòu)成，如果各年度城鎮(zhèn)化速度不變，則2014 年前后我國可能迎來城市化移民家庭增長高峰，但考慮到我國實際的城鎮(zhèn)化速度自2006 年以來呈現(xiàn)波動式下降趨勢，使得城鎮(zhèn)化移民家庭增長高峰可能在近年內(nèi)提早來臨，由此對應(yīng)的城鎮(zhèn)化移民家庭新增住房需求也可能在近年內(nèi)迎來下降趨勢。

住房市場長期趨勢由消費性需求決定。城鎮(zhèn)住房消費性需求來自兩方面: 其一為新增城市家庭形成的新增需求，其二為既有城市家庭形成的新增需求。我們考察“十二五”及未來十年我國城市住房需求變化。

2012-2016年中國經(jīng)濟適用房產(chǎn)業(yè)競爭格局與發(fā)展趨勢研究報告

1. 城鎮(zhèn)新增家庭的新增住房需求呈下降趨勢

新增城市家庭形成的新增住房需求主要取決于城市新增家庭數(shù)量。而城市新增家庭由兩部分組成，其一為城市既有人口組建的新家庭; 其二為城市化人口形成的移民家庭。分別考察兩類新增家庭及其形成的新增住房需求變化趨勢。

( 1) 城市既有人口的新建家庭及其形成的新增住房需求將呈下降趨勢。23 ～ 30 歲是我國城市人口婚配組建新家庭的主要年齡段，婚配年齡段人口變化代表新增家庭消費性住房需求的變化。受計劃生育政策和家庭生育觀念影響，我國城鎮(zhèn)既有人口中婚配年齡段人口自2004 年開始呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢，其中城市既有人口婚配年齡段人口自2006 年開始呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢，并且2010 年以后更形成加速下降趨勢。這意味著城市既有人口組建的新家庭數(shù)量在“十二五”及未來十年將呈現(xiàn)加速下降趨勢，由此對應(yīng)的新增住房需求也將呈下降趨勢。

( 2) 城市化移民家庭及其形成的新增住房需求在近年內(nèi)也可能迎來下降趨勢。我國農(nóng)村婚配年齡段人口分別在1995 年和2014 年形成兩個高峰， 2011—2014 年間，農(nóng)村婚配年齡段人口仍呈增長趨勢，但2014 年以后農(nóng)村婚配年齡段人口將呈快速下降趨勢，這意味著農(nóng)村既有人口組建新家庭數(shù)將在2014年達到高峰，考慮到23 ～ 30 歲婚齡人口是我國城鎮(zhèn)化的主要人口構(gòu)成，如果各年度城鎮(zhèn)化速度不變，則2014 年前后我國可能迎來城市化移民家庭增長高峰，但考慮到我國實際的城鎮(zhèn)化速度自2006 年以來呈現(xiàn)波動式下降趨勢，使得城鎮(zhèn)化移民家庭增長高峰可能在近年內(nèi)提早來臨，由此對應(yīng)的城鎮(zhèn)化移民家庭新增住房需求也可能在近年內(nèi)迎來下降趨勢。

2. 城鎮(zhèn)既有家庭的新增住房需求取決于房價走勢和收入儲蓄增長。既有城市家庭是指城市中現(xiàn)已存在的家庭，由于各家庭現(xiàn)有住房條件差異，也形成不同的住房新增需求。

( 1) 多套或大套住房持有家庭消費性住房需求已經(jīng)得到滿足。2000—2009 年間商品住房套均面積100． 87 平方米，相當部分商品住房為大套型高檔住房。這些大套住房持有家庭和多套住房持有家庭，其家庭生命周期中，消費性住房需求基本上被滿足。

( 2) 無房家庭的新增住房需求取決于房價走勢和收入增長、儲蓄積累。根據(jù)國家統(tǒng)計局住戶調(diào)查， 2010 年末89． 3% 城鎮(zhèn)家庭戶擁有住房，城鎮(zhèn)既有家庭中真正無房戶大約10． 7%。

這些無房家庭大多為中低收入家庭，在當前房價水平下根本無力購房，部分為新組建青年家庭，其購房能力還需要收入儲蓄進一步積累。

( 3) 改善性住房需求只影響住房需求結(jié)構(gòu)，不影響住房需求總量此外還存在一部分居住低檔住房的家庭，還可能形成改善性的住房需求，特別是持有部分房改房的中年家庭，由于工齡和資歷積累不夠，所持有房改房往往面積較小難以適應(yīng)其收入增長后的居住需要，住房改善愿望較為強烈，不過經(jīng)歷2008—2009 年房價大幅回探，相當部分收入條件較好的家庭已經(jīng)成功地實現(xiàn)了改善性住房的置換，剩下的家庭大多購買力有限，住房改善愿望實現(xiàn)還有待收入儲蓄的進一步積累。由于城鎮(zhèn)住房市場存在自發(fā)的過濾機制，現(xiàn)有低檔住房家庭實現(xiàn)住房改善后，其原有低檔住房也形成二手住房供給，按照住房套數(shù)計算的住房總需求并不發(fā)生變化。

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