2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析

泛普軟件訊：

　內(nèi)容提示：在供給增加和需求減少的疊加效應(yīng)下，供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。目前主要城市公布的商品住房可售存量已經(jīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，存貨壓力逐漸增大。盡管市場(chǎng)還可能出現(xiàn)一段時(shí)間的僵持局面，但房?jī)r(jià)穩(wěn)定并出現(xiàn)回落的概率正在上升。從全國(guó)的情況看，未來半年到一年時(shí)間，如果政策沒有松動(dòng)，市場(chǎng)升溫、價(jià)格非正常上漲的可能較小。市場(chǎng)走勢(shì)將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)情況。

　　短期市場(chǎng)分析

　　1.從需求看：在更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，近期市場(chǎng)已呈現(xiàn)快速收縮。9月29日新的調(diào)控政策出臺(tái)后，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)非常迅速，成交量大幅度下滑。根據(jù)主要城市公布數(shù)據(jù)，上海市十一黃金周成交2131套，環(huán)比較前一周下降69.1%；北京市成交1037套，環(huán)比下降73.1%；杭州市成交533套，環(huán)比下降74.1%；廣州市成交2102套，環(huán)比下降47.4%；武漢市成交1505套，環(huán)比下降57.7%；成都市成交437套，環(huán)比下降83.3%。上述城市周成交量基本都回到了5、6月份的低谷水平，觀望氣氛和持幣待購(gòu)情況還會(huì)延續(xù)。

2010-2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與發(fā)展前景分析報(bào)告

　　加上商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買第三套住房家庭停止貸款，并提高購(gòu)買第二套住房首付要求。北京、上海、深圳等城市出臺(tái)了限購(gòu)政策，規(guī)定一戶家庭只能購(gòu)買一套住房，投資、投機(jī)性需求將基本被逐出市場(chǎng)，改善性需求也受到一定程度的影響。

　　因此，未來幾個(gè)月，住房銷售面積總體會(huì)處于縮量。

　　2.從供給看：2009年下半年開始，開發(fā)企業(yè)普遍加大了商品住宅開工力度，四季度新開工量約占全年40%左右，延續(xù)到今年1-6月，新開工量持續(xù)攀升。這些商品住房在今年8月份以后陸續(xù)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)供應(yīng)；加上目前各地貫徹調(diào)控文件，對(duì)在建項(xiàng)目全面清理并促建設(shè)、竣工和商品房上市。因此，未來一年商品住房供應(yīng)將保持高位。

3.短期市場(chǎng)走勢(shì)分析：在供給增加和需求減少的疊加效應(yīng)下，供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。目前主要城市公布的商品住房可售存量已經(jīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，存貨壓力逐漸增大。盡管市場(chǎng)還可能出現(xiàn)一段時(shí)間的僵持局面，但房?jī)r(jià)穩(wěn)定并出現(xiàn)回落的概率正在上升。從全國(guó)的情況看，未來半年到一年時(shí)間，如果政策沒有松動(dòng)，市場(chǎng)升溫、價(jià)格非正常上漲的可能較小。市場(chǎng)走勢(shì)將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)情況。

　　后期市場(chǎng)分析

　　從長(zhǎng)期看，市場(chǎng)走勢(shì)最終還是取決于供求關(guān)系。

　　1.需求分析：除改善型需求和結(jié)婚對(duì)住房旺盛的潛在需求在今后若干年內(nèi)難以改變外，城鎮(zhèn)化對(duì)住房需求的拉動(dòng)也已成為影響市場(chǎng)供求關(guān)系不容忽視的重要因素。近5年來，全國(guó)城鎮(zhèn)化率平均每年增加0.9個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)每年新增約1580萬人。有關(guān)測(cè)算表明，從2010年到2029年20年中，考慮到目前的住宅缺口以及因拆除舊房導(dǎo)致既有住宅數(shù)量的減少，全國(guó)城鎮(zhèn)年均需新增住宅1000萬套左右。

　　2.供給分析：后期住房供應(yīng)形勢(shì)不容樂觀。

　　從前6年住房供應(yīng)分析。2004年至2009年全國(guó)城鎮(zhèn)年均竣工住房套數(shù)為704萬套（其中商品住房499萬套），每年商品住房銷售528萬套，相比未來每年的新增住房需求，仍然存在較大缺口。

　　今年市場(chǎng)調(diào)控對(duì)下步市場(chǎng)供應(yīng)的影響分析

　　盡管從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局反映的全國(guó)數(shù)據(jù)看，土地購(gòu)置面積和商品住房施工、新開工等供應(yīng)類指標(biāo)總體上保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，未來幾個(gè)月到明年，市場(chǎng)供應(yīng)量將有所增加。但受各種因素影響，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)測(cè)的90個(gè)重點(diǎn)城市中，1-8月31個(gè)城市新建商品住房上市面積同比下降。8月末，38個(gè)城市新建商品住房累計(jì)可售面積比去年同期下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的40個(gè)重點(diǎn)城市中，有22個(gè)城市商品住房竣工面積同比下降。從土地供應(yīng)量看，與年度供應(yīng)計(jì)劃相比，部分城市住房建設(shè)用地供應(yīng)完成情況仍不理想，個(gè)別城市缺口較大。這些情況都可能導(dǎo)致后期市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，供求矛盾還可能激化。

3.后期市場(chǎng)走勢(shì)分析：隨著市場(chǎng)反復(fù)動(dòng)蕩，商品住房銷售量下降，開發(fā)商回收資金放緩，信心不足，減少土地購(gòu)置，商品住房新開工、建設(shè)速度普遍會(huì)放慢——將影響到市場(chǎng)后續(xù)的供應(yīng)，后期市場(chǎng)供應(yīng)再度緊張，房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能仍然存在，需要高度關(guān)注并采取有效的應(yīng)對(duì)措施。

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