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2010年我國房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢分析

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泛普軟件訊:

    內(nèi)容提示:在供給增加和需求減少的疊加效應(yīng)下,供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。目前主要城市公布的商品住房可售存量已經(jīng)呈現(xiàn)上升趨勢,存貨壓力逐漸增大。盡管市場還可能出現(xiàn)一段時(shí)間的僵持局面,但房價(jià)穩(wěn)定并出現(xiàn)回落的概率正在上升。從全國的情況看,未來半年到一年時(shí)間,如果政策沒有松動,市場升溫、價(jià)格非正常上漲的可能較小。市場走勢將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的貫徹落實(shí)情況。

  短期市場分析

  1.從需求看:在更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策下,近期市場已呈現(xiàn)快速收縮。9月29日新的調(diào)控政策出臺后,各地房地產(chǎn)市場反應(yīng)非常迅速,成交量大幅度下滑。根據(jù)主要城市公布數(shù)據(jù),上海市十一黃金周成交2131套,環(huán)比較前一周下降69.1%;北京市成交1037套,環(huán)比下降73.1%;杭州市成交533套,環(huán)比下降74.1%;廣州市成交2102套,環(huán)比下降47.4%;武漢市成交1505套,環(huán)比下降57.7%;成都市成交437套,環(huán)比下降83.3%。上述城市周成交量基本都回到了5、6月份的低谷水平,觀望氣氛和持幣待購情況還會延續(xù)。

2010-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與發(fā)展前景分析報(bào)告

  加上商業(yè)銀行對購買第三套住房家庭停止貸款,并提高購買第二套住房首付要求。北京、上海、深圳等城市出臺了限購政策,規(guī)定一戶家庭只能購買一套住房,投資、投機(jī)性需求將基本被逐出市場,改善性需求也受到一定程度的影響。

  因此,未來幾個月,住房銷售面積總體會處于縮量。

  2.從供給看:2009年下半年開始,開發(fā)企業(yè)普遍加大了商品住宅開工力度,四季度新開工量約占全年40%左右,延續(xù)到今年1-6月,新開工量持續(xù)攀升。這些商品住房在今年8月份以后陸續(xù)轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng);加上目前各地貫徹調(diào)控文件,對在建項(xiàng)目全面清理并促建設(shè)、竣工和商品房上市。因此,未來一年商品住房供應(yīng)將保持高位。

3.短期市場走勢分析:在供給增加和需求減少的疊加效應(yīng)下,供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。目前主要城市公布的商品住房可售存量已經(jīng)呈現(xiàn)上升趨勢,存貨壓力逐漸增大。盡管市場還可能出現(xiàn)一段時(shí)間的僵持局面,但房價(jià)穩(wěn)定并出現(xiàn)回落的概率正在上升。從全國的情況看,未來半年到一年時(shí)間,如果政策沒有松動,市場升溫、價(jià)格非正常上漲的可能較小。市場走勢將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的貫徹落實(shí)情況。

  后期市場分析

  從長期看,市場走勢最終還是取決于供求關(guān)系。

  1.需求分析:除改善型需求和結(jié)婚對住房旺盛的潛在需求在今后若干年內(nèi)難以改變外,城鎮(zhèn)化對住房需求的拉動也已成為影響市場供求關(guān)系不容忽視的重要因素。近5年來,全國城鎮(zhèn)化率平均每年增加0.9個百分點(diǎn),城鎮(zhèn)每年新增約1580萬人。有關(guān)測算表明,從2010年到2029年20年中,考慮到目前的住宅缺口以及因拆除舊房導(dǎo)致既有住宅數(shù)量的減少,全國城鎮(zhèn)年均需新增住宅1000萬套左右。

  2.供給分析:后期住房供應(yīng)形勢不容樂觀。

  從前6年住房供應(yīng)分析。2004年至2009年全國城鎮(zhèn)年均竣工住房套數(shù)為704萬套(其中商品住房499萬套),每年商品住房銷售528萬套,相比未來每年的新增住房需求,仍然存在較大缺口。

  今年市場調(diào)控對下步市場供應(yīng)的影響分析

  盡管從國家統(tǒng)計(jì)局反映的全國數(shù)據(jù)看,土地購置面積和商品住房施工、新開工等供應(yīng)類指標(biāo)總體上保持增長態(tài)勢,未來幾個月到明年,市場供應(yīng)量將有所增加。但受各種因素影響,在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)測的90個重點(diǎn)城市中,1-8月31個城市新建商品住房上市面積同比下降。8月末,38個城市新建商品住房累計(jì)可售面積比去年同期下降。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的40個重點(diǎn)城市中,有22個城市商品住房竣工面積同比下降。從土地供應(yīng)量看,與年度供應(yīng)計(jì)劃相比,部分城市住房建設(shè)用地供應(yīng)完成情況仍不理想,個別城市缺口較大。這些情況都可能導(dǎo)致后期市場供應(yīng)量呈現(xiàn)下降趨勢,供求矛盾還可能激化。

3.后期市場走勢分析:隨著市場反復(fù)動蕩,商品住房銷售量下降,開發(fā)商回收資金放緩,信心不足,減少土地購置,商品住房新開工、建設(shè)速度普遍會放慢——將影響到市場后續(xù)的供應(yīng),后期市場供應(yīng)再度緊張,房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能仍然存在,需要高度關(guān)注并采取有效的應(yīng)對措施。

中國產(chǎn)業(yè)信息行業(yè)頻道本文來源:泛普軟件  責(zé)任編輯:CY127

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發(fā)布:2007-07-07 12:31    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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