2010年樓市走勢(shì)三大懸念分析

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 　　●懸念之一：信貸會(huì)否收緊？
　　二套房貸首付將達(dá)50%的傳言在本周成為熱點(diǎn)。即使在央行及各銀行公開(kāi)否認(rèn)之后，這一傳言仍然在民間口耳相傳。顯然，在2009年行將結(jié)束之時(shí)，這也將成為2010年樓市最大的懸念。
　　事實(shí)上，2007年底出臺(tái)的二套房貸政策，迅速引發(fā)市場(chǎng)觀(guān)望，并在隨后金融危機(jī)影響的作用下使市場(chǎng)陷入低迷，充分證明了該政策的威力。但隨著2008年底國(guó)家出于刺激經(jīng)濟(jì)的需要，采取了一系列放松措施，二套房貸在此背景下被悄然松綁。而2009年樓市中投資甚至投機(jī)意味較前幾年更為濃厚的內(nèi)在原因，與二套房貸的放松密切相關(guān)。因此，如果2010年二套房貸政策重新收緊，對(duì)樓市降溫將作用重大。
　　此外，明年新增的信貸中，各銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的態(tài)度亦可期待。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，掐住信貸這一條線(xiàn)，就是掐住了整個(gè)行業(yè)的“咽喉”。在2009年底重來(lái)的調(diào)控，如果信貸政策“缺席”，則可能又演變成實(shí)力開(kāi)發(fā)商的又一次“狂歡盛宴”。
　　●懸念之二：房?jī)r(jià)是漲是跌？
　　所有想買(mǎi)房的人都關(guān)心這個(gè)問(wèn)題。但目前還沒(méi)有人能非常自信地說(shuō)，明年房?jī)r(jià)一定會(huì)漲！當(dāng)然，也沒(méi)有多少人說(shuō)，房?jī)r(jià)肯定要跌！其實(shí)，簡(jiǎn)單地評(píng)論明年樓市的漲跌，并不容易。尤其是在調(diào)控政策仍可能陸續(xù)有來(lái)的時(shí)候，一切都還未“塵埃落定”，現(xiàn)在就篤定地判斷樓市漲跌顯然為時(shí)過(guò)早。
　　但目前可以明確的一點(diǎn)是，2009年房?jī)r(jià)快速上漲的場(chǎng)景在2010年將難以重現(xiàn)。一方面，國(guó)家調(diào)控的姿態(tài)已經(jīng)擺出，一旦樓市再現(xiàn)“不健康的上漲”，政策也將隨之而出；另一方面，2009年過(guò)快上漲的市場(chǎng)已經(jīng)透支了未來(lái)的部分購(gòu)買(mǎi)力和價(jià)格，市場(chǎng)需要一定的時(shí)間“喘息”調(diào)整，因此，觀(guān)望可能重現(xiàn)市場(chǎng)。
　　但由于開(kāi)發(fā)商在2009年都已賺得“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”，同時(shí)也沒(méi)有明顯地加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，因此，即使政策收緊，開(kāi)發(fā)商在一段時(shí)間內(nèi)并不會(huì)面臨太大的資金壓力。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明顯的降價(jià)壓力，因此，房?jī)r(jià)明顯下跌的可能性并不大。
　　●懸念之三：物業(yè)稅會(huì)否出臺(tái)？
　　物業(yè)稅曾被業(yè)界視為控制房?jī)r(jià)上漲的“屠龍刀”，并連續(xù)幾年都曾有傳言稱(chēng)，物業(yè)稅即將出臺(tái)，雖然最后都被證明不實(shí)，也足見(jiàn)人們對(duì)這一政策的“翹首以盼”。
　　如果說(shuō)，前幾年物業(yè)稅的出臺(tái)時(shí)機(jī)還不成熟，那么，在2009年樓市中投資比例已居高不下時(shí)，物業(yè)稅的出臺(tái)顯然已迫在眉睫。雖然控制信貸也是打擊投機(jī)炒房的有效舉措，但信貸政策畢竟與經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局密切相關(guān)，過(guò)于頻繁地調(diào)整并不利于行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。
　　而著重于增加購(gòu)房者持有成本的物業(yè)稅，除了可以打擊投機(jī)炒房外，更可作為一項(xiàng)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的政策向市場(chǎng)表明國(guó)家對(duì)于投資炒房的態(tài)度。在這種情況下，眼下被經(jīng)常使用的信貸收緊政策，亦可轉(zhuǎn)為輔助性的調(diào)控舉措，在市場(chǎng)上漲及低迷時(shí)給予適當(dāng)調(diào)節(jié)。
　　但由于物業(yè)稅的征收與現(xiàn)行征收的土地出讓金存在一定的重復(fù)征收問(wèn)題，因此，如何解決兩者之間的矛盾也成為物業(yè)稅何時(shí)出臺(tái)的主要障礙。由于物業(yè)稅已在部分城市實(shí)行過(guò)“空轉(zhuǎn)”，因此，今年最樂(lè)觀(guān)的預(yù)計(jì)是，將在部分城市進(jìn)行試點(diǎn)。一旦開(kāi)始試點(diǎn)，離全面實(shí)行也距離不遠(yuǎn)矣。

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