北京二手房2009年成交量情況分析

　　來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，北京二手房近日創(chuàng)下了日均成交一千多套的歷史最高紀(jì)錄。
　　按照目前發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，2009年北京二手房總成交量將突破27萬套，超過2006年-2008年三年的總和。二手房市場(chǎng)迎來十多年發(fā)展歷程上的最“輝煌”的時(shí)期。目前上市的房源中有八成業(yè)主直接提價(jià)4%以上。不僅如此，成交過程中繼續(xù)加價(jià)的比比皆是。
　　究竟是何原因?qū)е露址渴袌?chǎng)如此火熱？記者了解到，京城購房大軍中近日加入了一個(gè)新生力量——“恐慌性需求”，即擔(dān)心政策優(yōu)惠到期、房?jī)r(jià)不斷上漲而加速買房。而這其中又以年輕購房者居多。
　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前的樓市就像2007年的股市，當(dāng)全民炒股出現(xiàn)時(shí)，離崩盤也就不遠(yuǎn)了，而且樓市租售比節(jié)節(jié)高攀，也就預(yù)示房?jī)r(jià)中存在泡沫。
　　張大偉建議購房者，如果屬于買不買兩可的恐慌性需求，建議不要在此時(shí)推波助瀾，可考慮推遲到明年下半年。
　　近期交易明顯增加
　　昨天一早，記者來到成交量一直很低的黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心大廳察看，20多個(gè)分類受理窗口大多還空著，整個(gè)大廳內(nèi)只有三、四套房源在進(jìn)行交易。不過，交易員告訴記者，最近的幾個(gè)雙休日，二手房交易量一下子大了起來，比上月增加了30%以上。交易中心一位姓陳的負(fù)責(zé)人告訴記者，為應(yīng)對(duì)成交高峰，他們已安排了業(yè)務(wù)能手在周末加強(qiáng)服務(wù)，僅上周六一天就成交了25單，比平時(shí)翻了一番，工作人員還自愿延長了一小時(shí)的工作時(shí)間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上月該交易大廳成交了702套房源，本月預(yù)計(jì)要多出30%-40%。該負(fù)責(zé)人還透露，上周日來詢問交易流程的市民也多了起來，一些人打算在年底稅收優(yōu)惠政策明朗時(shí)再?zèng)Q定是否交易。
　　稅收優(yōu)惠是否延續(xù)
　　分析人士認(rèn)為，目前購房者最敏感的除了房?jī)r(jià)，還有就是優(yōu)惠政策。如果優(yōu)惠政策取消，二手房交易成本確實(shí)會(huì)明顯增加。
　　那么，樓市優(yōu)惠政策是否延續(xù)？易居中國分析師付琦認(rèn)為，這將取決于今年第四季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。從今年9月份起，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅從數(shù)值上實(shí)現(xiàn)了供求平衡，而且在實(shí)際的市場(chǎng)表現(xiàn)上看，市場(chǎng)供求矛盾已有相當(dāng)緩解，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出高位平穩(wěn)，并沒有進(jìn)一步大幅上揚(yáng)。目前四季度已經(jīng)過半，如果房?jī)r(jià)保持目前的水平平穩(wěn)運(yùn)行，那么，目前的優(yōu)惠政策有望延續(xù)，至少信貸優(yōu)惠政策還會(huì)延續(xù)。但如果開發(fā)商大幅上調(diào)房?jī)r(jià)，那么，優(yōu)惠政策取消將成為必然。
　　稅收優(yōu)惠能省多少
　　二手房的優(yōu)惠政策究竟能節(jié)省多少稅費(fèi)？我愛我家房產(chǎn)公司的分析師曾作過這樣的計(jì)算：
　　如果你是首次買房，標(biāo)的為一套內(nèi)環(huán)內(nèi)50平方米、總價(jià)100萬元的普通住房，那么，目前需要繳納10000元的契稅。如果恢復(fù)原先標(biāo)準(zhǔn)則要繳納15000元的契稅，125元的交易手續(xù)費(fèi)和200元的抵押登記費(fèi)，因此，稅收優(yōu)惠共計(jì)可節(jié)省5325元。
　　如果出售一套持有年限滿2年未滿5年的內(nèi)環(huán)內(nèi)50平方米、總價(jià)100萬的普通住房，那么，原先需要繳納55500元的營業(yè)稅，10000元的個(gè)人所得稅，500元的印花稅，125元的交易手續(xù)費(fèi)，合計(jì)66125元。而按照現(xiàn)行稅費(fèi)制度則為0，共計(jì)節(jié)省66125元。
　　如果出售一套持有年限為3年的內(nèi)環(huán)內(nèi)250平方米、總價(jià)500萬的非普通住房(假設(shè)買入價(jià)為300萬元)，那么原先需要繳納277500元的營業(yè)稅，100000元的個(gè)人所得稅，12500元的土地增值稅，2500元的印花稅，625元的交易手續(xù)費(fèi)，合計(jì)393125元。而按照現(xiàn)行稅費(fèi)制度則為111000元的營業(yè)稅，625元的交易手續(xù)費(fèi)，無需繳納個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅，合計(jì)111625元，共計(jì)節(jié)省281500元。
　　專家預(yù)測(cè)：二手房漲價(jià)簡(jiǎn)單　牛市退熱難
　　二手房一火再火，有的人開始懷疑主導(dǎo)房產(chǎn)市場(chǎng)的并非新樓盤，而是二手房。二手房的春天再度來臨時(shí)，人們希望揪出來的是一個(gè)什么答案？
　　從研究數(shù)據(jù)表明，北京、上海、深圳、南京、天津、三亞、重慶、廈門、武漢、杭州等城市，都出現(xiàn)了二手房交易火爆的場(chǎng)面，交易價(jià)更是屢創(chuàng)新高，有的城市二手房的價(jià)格逼近新房，甚至超過新房。數(shù)據(jù)顯示，6月份北京的二手房成交價(jià)創(chuàng)歷史新高，廣州交易價(jià)也超過07年歷史高峰，武漢房?jī)r(jià)重返最高點(diǎn)，頻繁漲價(jià)、坐地起價(jià)等現(xiàn)象重現(xiàn)江湖?？匆娺@種形勢(shì)，不免就有人發(fā)問了，究竟是什么原因致使二手房市場(chǎng)如此火爆哪，這就要從以下幾點(diǎn)來說了。
　　首先，新房?jī)r(jià)格的不斷走高，無疑是推高二手房?jī)r(jià)格的直接原因。從年初開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，一手房銷售走高，同比增幅較大，房?jī)r(jià)開始回穩(wěn)，這種現(xiàn)象也刺激了二手房房?jī)r(jià)的走高。新房?jī)r(jià)格居高不下，很多人自然把目標(biāo)轉(zhuǎn)移到二手房，二手房?jī)r(jià)的泡沫也就由此產(chǎn)生了，并被市場(chǎng)需求的不斷增多越吹越大。由此看出，新房的價(jià)格與二手房的價(jià)格有直接聯(lián)系，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，只要新房的價(jià)格繼續(xù)“堅(jiān)挺”，二手房?jī)r(jià)格就不太有回落的可能。
　　其次，地價(jià)的狂飆是二手房?jī)r(jià)格走高的間接推手。在上半年的土地市場(chǎng)，“地王”的頻現(xiàn)已不是什么新鮮事了，各大城市紛紛曝出高價(jià)“地王”，在“地王”的帶動(dòng)下，其周邊的房?jī)r(jià)也隨之出現(xiàn)了水漲船高的局面，其中，二手房就是受影響最大者。隨著“天價(jià)地王”的愈演愈烈，二手房?jī)r(jià)的泡沫也被越吹越大，大有趕超新房之勢(shì)，可見，地價(jià)高漲難免成為二手房?jī)r(jià)格走高的有力推手。
　　第三，在百姓剛性需求的強(qiáng)烈釋放下，二手房必然成為最佳選擇。城建拆遷的剛性需求、改善性需求與投資型需求也為二手樓市添了一把火。這幾大需求的同步釋放勢(shì)必造成二手房市場(chǎng)供小于求的局面，而供需之間嚴(yán)重的不平衡，勢(shì)必有力的拉動(dòng)二手房房?jī)r(jià)上漲。進(jìn)入7月以來，北京二手房的供需比已達(dá)到1：4.2，上海、南京、深圳等地也鬧起了“房荒”，二手房市場(chǎng)已完全進(jìn)入賣方市場(chǎng)，由此可見，漲價(jià)已是預(yù)料范圍之內(nèi)的了。
　　第四，政府政策的推力，從09年年初開始，政府對(duì)二套房貸實(shí)行了放松政策，國內(nèi)一二線城市也紛紛推出寬松的房貸政策。例如，廣州就出臺(tái)了首付最低三成，利率最低七折的優(yōu)惠政策，北京的政策就更為寬松了，首付只需要交２０％到３０％，利率優(yōu)惠從７折到８．５折不等，這較之之前的首付最低四成的二套房貸政策，真可謂給了有意購房者一針強(qiáng)心劑，于是，大批購房者蜂擁而至，二手房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。
　　最后，購房者的心態(tài)也起了不小的作用。人們歷來有買漲不買跌的思想，房?jī)r(jià)的一路走高，不但沒能讓購房者望而卻步，反而使更多人盯上了這個(gè)市場(chǎng)，購房者也好，投資客也好，都紛紛出馬，有這樣好的市場(chǎng)，房主又豈能不漲價(jià)那。
　　下半年二手房市場(chǎng)的走向還不明了，這種“牛”市能否繼續(xù)也不得而知，但只要這幾個(gè)因素在，相信二手房的旺勢(shì)就要繼續(xù)下去。

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