房價缺乏大漲基礎(chǔ) 房企仍需積極出貨

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    內(nèi)容摘要：由于目前的調(diào)控基調(diào)依然嚴厲，且購房需求在政策和房價上漲的雙重作用下有所減弱，房企的庫存雖然出現(xiàn)微降，但依然在高位運行。短期內(nèi)房企項目的利潤率難以出現(xiàn)強勢反彈，整體利潤率仍將保持在10%至15%的區(qū)間。綜合這些因素，房企目前仍需積極出貨，房價也缺乏大漲的基礎(chǔ)。

　截至23日，已有招商地產(chǎn)等29家上市房企發(fā)布三季度財報，其中8家為排名前100的大型房企。分析機構(gòu)稱，盡管已披露財報房企僅為A股上市房企二成，但“在一定程度上可以反映房企的財務(wù)情況”。

    據(jù)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，這29家房企前三季度實現(xiàn)營收合計551.83億元，同比增長5.7%；合計實現(xiàn)利潤68.71億元，同比下降4.92%；加權(quán)凈利潤率(凈利潤/營業(yè)收入)為12.45%，同比下降1.1個百分點。

    在這29家房企中，營業(yè)收入同比增長有12家，凈利潤同比增長且為正的僅有8家。雖然房企凈利潤與并入報表結(jié)算的具體項目有關(guān)，但利潤和利潤率的下滑依然可以看出房企盈利能力下降。

    目前進入結(jié)算的項目大多是在2011年降價期間銷售的，隨著更多降價項目進入結(jié)算，在年報中房企利潤還有可能出現(xiàn)更大幅度的同比下滑。受調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤率持續(xù)下降，目前仍處在下行空間，房企增收不增利的現(xiàn)象仍會繼續(xù)。”

    在庫存方面，29家房企當(dāng)前存貨合計2285.2億元，與年初相比增加288.65億元，增幅為14.46%。與此同時，預(yù)收賬款大增，從年初的454.65億元增至三季度末的763.15億元，增幅高達67.85%。

    雖然從數(shù)據(jù)來看存貨在年內(nèi)出現(xiàn)明顯增長，但張絮分析說：“由于已經(jīng)售出且尚未交付的物業(yè)也記在存貨內(nèi)，所以目前這29家房企的真實可售庫存為1522.05億元(存貨-預(yù)收賬款)，與二季度末相比微降2.72%，為該指標(biāo)首次出現(xiàn)環(huán)比下滑。”

    中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，從目前的銷售情況看，房企已經(jīng)擺脫去年下半年庫存持續(xù)積壓、資金持續(xù)惡化的狀況。尤其從今年3月開始，“全國性的市場回暖趨勢已經(jīng)明確，大部分企業(yè)都處于去庫存狀態(tài)，二三季度的銷售均達到同期新高。”

    在調(diào)控持續(xù)的情況下，房企的投資熱情尚未完全恢復(fù)。雖然土地市場回暖，優(yōu)質(zhì)地塊高價成交案例增多，但是整體土地市場依然沒有達到去年的水平。

    由于目前的調(diào)控基調(diào)依然嚴厲，且購房需求在政策和房價上漲的雙重作用下有所減弱，房企的庫存雖然出現(xiàn)微降，但依然在高位運行。短期內(nèi)房企項目的利潤率難以出現(xiàn)強勢反彈，整體利潤率仍將保持在10%至15%的區(qū)間。綜合這些因素，房企目前仍需積極出貨，房價也缺乏大漲的基礎(chǔ)。
 

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